คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดิน ส.ค.๑ เนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน๒๕ ตารางวา ราคาไร่ละ ๓,๕๐๐ บาทให้โจทก์ โดยตกลงกันว่าหากรังวัดได้เนื้อที่เกินจำนวนดังกล่าวก็จะซื้อขายกันเพียง ๒ ไร่ ๓ งาน ๒๕ ตารางวาจำเลยได้รับเงินค่าที่ดินไปแล้ว ๔,๐๐๐ บาท และจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายใน๑ เดือนนับแต่เจ้าพนักงานรังวัดเพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.๓) หากจำเลยผิดสัญญา ยอมให้ค่าเสียหายโจทก์ ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาเจ้าพนักงานได้รังวัดที่ดินดังกล่าวได้เนื้อที่ ๖ ไร่ ๓ งาน ๕๕ วา จำเลยจะให้โจทก์ซื้อที่ดินทั้งหมดในราคาไร่ละ ๓,๕๐๐ บาท หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ซื้อที่ดินทางด้านใต้สุดเขตที่ดิน มีเนื้อที่ ๒ ไร่ ๓ งาน ๒๕ ตารางวา ซึ่งไม่ตรงกับข้อตกลง ครั้นต่อมาจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาขอศาลพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่ตกลงซื้อขายแก่โจทก์ ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๔๐,๐๐๐บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายและได้รับเงินมัดจำไว้จริงแต่โจทก์ไม่ไปทำหนังสือซื้อขายรับโอนตามสัญญา จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์ขอเวลาตัดสินใจ ๑ เดือน แต่แล้วกลับนำคดีมาฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทตามจำนวนและอาณาเขตตามฟ้องให้โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๕,๐๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ย
คำพิพากษาศาลล่าง
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า เนื่องจากโจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้โอนที่พิพาทอันเป็นที่ดินมือเปล่ามีแต่ ส.ค.๑ ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาซึ่งเท่ากับขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้โจทก์นั่นเอง แต่ไม่ปรากฏว่าที่พิพาทได้รับคำรับรอง (น.ส.๓) จากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่ ศาลฎีกาจึงอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๗, ๒๔๐(๒) และมาตรา ๑๖ ให้ศาลชั้นต้นสอบหรือสืบพยานคู่ความแล้วแต่กรณี เพื่อให้ได้ความในประเด็นดังกล่าว ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่าที่พิพาทยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจโอนให้กันได้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗มาตรา ๙ แม้จำเลยจะมิได้ฎีกาในปัญหานี้ ศาลฎีกาก็ยกขึ้นวินิจฉัยเพราะเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อตามกฎหมายไม่อาจจะโอนกันได้ ก็จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ไปจดทะเบียนขายภายในกำหนดอันจะต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามสัญญาข้อ ๓ ไม่ได้
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่ว่าจะกล่าวเรื่องเงินมัดจำ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้ง ๓ ศาลให้เป็นพับ
