คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนราชพัสดุที่ 3750, 3881และ 4533 และมีสิทธินำอาคารที่ปลูกสร้างไปให้บุคคลภายนอกเช่าได้ โดยได้รับช่วงสิทธิมาจากนายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรืองผู้เช่าช่วงที่ดินดังกล่าวปลูกสร้างอาคารนำออกให้เช่ามาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ผู้ทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลังมีกำหนด20 ปี นับแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน2533 โจทก์ได้ดำเนินการปลูกสร้างอาคารและนำออกให้บุคคลทั่วไปจองเช่า เพื่อใช้ประกอบการค้าและอยู่อาศัย วันที่8 พฤศจิกายน 2515 จำเลยทั้งสองได้ร่วมกันทำสัญญาจองเช่าอาคารพิพาทห้องเลขที่ 111 ที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้นจากโจทก์โดยทราบอยู่แล้วว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าได้เพียงวันที่19 พฤศจิกายน 2533 เท่านั้น
ตกลงกันว่าจำเลยทั้งสองจะต้องเสียค่าเช่าและค่าบำรุงให้โจทก์ในช่วง 10 ปีแรก คือระหว่างวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2523 อัตราเดือนละ 120 บาท ช่วง 10 ปีหลังหรือระหว่างวันที่20 พฤศจิกายน 2523 ถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2533 เดือนละ200 บาท โดยจะไปจดทะเบียนการเช่ากัน หลังจากที่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราได้จดทะเบียนการเช่าให้นายประสิทธิ์และนายประสิทธิ์ได้จดทะเบียนการเช่าให้โจทก์เรียบร้อยแล้ว ระหว่างที่นายประสิทธิ์ดำเนินการขอจดทะเบียนการเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราอยู่นั้น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้โต้แย้งกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวจึงต้องรอให้กระทรวงการคลังได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2527 จากนั้นเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจึงได้จดทะเบียนการเช่าช่วงให้แก่นายประสิทธิ์เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2531 หลังจากนายประสิทธิ์ได้จดทะเบียนการเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว
โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองมาทำการจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์ เมื่อวันที่24 และ 31 พฤษภาคม 2532 แต่จำเลยทั้งสองไม่มาดำเนินการวันที่ 30 พฤศจิกายน 2532 โจทก์มีหนังสือแจ้งไปอีก จำเลยทั้งสองก็เพิกเฉยทั้งไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์จึงถือว่าจำเลยทั้งสองไม่ประสงค์จะเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทไปเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 2532แต่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อไป อ้างว่ายังไม่ครบกำหนดตามสัญญาจองเช่าและไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ได้ให้โอกาสจำเลยทั้งสองหาที่อยู่ใหม่เรื่อยมาจนใกล้ครบกำหนดตามสัญญาจองเช่า โจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองออกไปจากอาคารพิพาทอีก
จำเลยทั้งสองก็เพิกเฉยจนกระทั่งเลยกำหนดตามสัญญาจองเช่า วันที่ 25 มกราคม 2536 โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปอีกครั้งหนึ่ง โดยให้เวลาจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทภายใน 30 วันแต่จำเลยทั้งสองก็เพิกเฉย โจทก์ขอคิดค่าเช่าที่จำเลยทั้งสองค้างชำระตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2532 ไปจนถึงเดือนพฤศจิกายน 2535ในอัตราเดือนละ 200 บาท เป็นเงิน 7,200 บาท การที่จำเลยทั้งสองยังอยู่ในอาคารพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดประโยชน์จากการใช้ ซึ่งหากโจทก์จะนำไปให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 4,000 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบคืนให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าที่ค้าง 7,200 บาท และใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีกเดือนละ4,000 บาท
นับจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาทและส่งมอบคืนให้โจทก์จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาจองเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์จริง แต่จำเลยทั้งสองได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง ค่าถมดิน ค่าติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้โจทก์120,000 บาท สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา มีผลใช้บังคับ สัญญาดังกล่าวระบุว่าเมื่อจำเลยทั้งสองชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับจำเลยทั้งสองมีกำหนด 20 ปีนับแต่วันทำสัญญา โดยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยทั้งสองณ ที่ว่าการอำเภอ ปัจจุบันโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยทั้งสอง จึงยังเริ่มนับกำหนดระยะเวลาเช่าไม่ได้ ที่โจทก์อ้างว่าสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงตั้งแต่ปี 2533ก็ดี หรือสิ้นสุดลงตั้งแต่ปี 2535 ก็ดี
ล้วนรับฟังไม่ได้จำเลยทั้งสองมิได้เพิกเฉยไม่ไปทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์ จำเลยทั้งสองได้มอบหมายให้ทนายความไปติดต่อทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์มาตั้งแต่ปี 2532 แต่ไม่สามารถจะตกลงกันได้เพราะโจทก์จะให้ทำสัญญาที่มีกำหนดการเช่าเพียงปี 2533 อันผิดไปจากข้อตกลงในสัญญาจองเช่า หลังจากที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2532 แล้วจำเลยทั้งสองก็ให้ทนายความมีหนังสือยืนยันว่าให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลย 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาเสมอมา แต่โจทก์ไม่ยินยอม โจทก์เคยเรียกร้องว่าถ้าจำเลยทั้งสองต้องการจะอยู่ในอาคารพิพาทต่อไปอีกจนถึงปี 2538 ตามที่โจทก์ได้รับการต่ออายุสัญญามา จำเลยทั้งสองจะต้องเสียเงินให้โจทก์อีกห้องละ100,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองไม่สามารถจะกระทำได้
ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพิพาทห้องเลขที่ 111 ถนนชุมพลตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทราให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 200 บาทนับแต่เดือนพฤศจิกายน 2533 ถึงเดือนพฤศจิกายน 2536 เท่าที่โจทก์ขอ โดยให้โจทก์เป็นผู้ไปรับเองที่สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดฉะเชิงเทรา กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 4,000 บาท นับจากวันฟ้อง จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รับอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองเฉพาะประเด็นเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกอุทธรณ์จำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
"คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งให้เช่าเดือนละสองร้อยบาทไม่เกินเดือนละสี่พันบาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองศาลชั้นต้นฟังพยานบุคคลและพยานเอกสารแล้ววินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสองได้เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพิพาทนับแต่วันทำสัญญาจองกำหนดเวลาเช่าจึงเริ่มนับแต่วันทำสัญญาจอง การที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า จำเลยได้อุทธรณ์ว่ากำหนดเวลาเช่ามีเพียงใด ควรตีความจากข้อความในสัญญาจอง อุทธรณ์ของจำเลยจึงเป็นปัญหาข้อกฎหมายเห็นว่า การที่ศาลชั้นต้นฟังพยานบุคคลและพยานเอกสารแล้ววินิจฉัยกำหนดเวลาเช่าว่ามีเพียงใดเป็นการใช้ดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานเป็นข้อเท็จจริง กรณีไม่ใช่เป็นการตีความสัญญาจอง จึงไม่ใช่ข้อกฎหมาย จำเลยทั้งสองจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองชอบแล้ว"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
