คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ทั้งสิบเอ็ดฟ้องว่า นายวุฒิชัย และนายบุหลง ร่วมกันซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3913 เนื้อที่ 1 ไร่ 41 ตารางวา เพื่อจัดสรรสร้างบ้านและทาวน์เฮาส์ขายโดยจำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน และดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์สองชั้น จำนวน 10 หลัง ในที่ดินเนื้อที่หลังละประมาณ 20 ตารางวา โดยขายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ระหว่างก่อสร้างมีลูกค้าสั่งจองทาวน์เฮาส์ทั้งหมด 10 หลัง ระหว่างที่นายวุฒิชัยกับพวกดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ดังกล่าวนั้น ได้ประสบปัญหาทางการเงิน ไม่มีเงินที่จะดำเนินการก่อสร้างต่อไป และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อได้ โจทก์ทั้งสิบเอ็ดตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโดยได้เจรจากับฝ่ายจำเลยแล้ว
จำเลยอ้างว่าไม่มีเงินและไม่ยอมเข้าร่วมประชุมกับพวกโจทก์อีกต่อมาโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินได้ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารแทนนายวุฒิชัยกับพวกนายวุฒิชัยกับพวกได้โอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์กับพวกในวันที่ 29 ตุลาคม 2540 ในวันที่ 19 กันยายน 2540 จำเลยเข้าไปอยู่อาศัยในทาวน์เฮาส์หลังที่ 3 โจทก์ทั้งสิบเอ็ดไม่สามารถเข้าครอบครองทาวน์เฮาส์หลังที่ 3 ได้ ซึ่งทาวน์เฮาส์ดังกล่าวสามารถนำไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 2,500 บาท ขอให้บังคับจำเลยกับบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากทาวน์เฮาส์ตามฟ้องกับให้จำเลยชำระค่าเสียหาย จำนวน 15,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 2,500 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยกับบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปแก่โจทก์ทั้งสิบเอ็ด
จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสิบเอ็ดไม่มีอำนาจ โจทก์ทั้งสิบเอ็ดมิใช่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์เลขที่ 82/140 ทาวน์เฮาส์หลังดังกล่าวเป็นของจำเลยแต่เพียงผู้เดียว โดยจำเลยได้จองและตกลงซื้อที่ดินจากนายวุฒิชัยและนายบุหลงเจ้าของโครงการ มีการชำระเงินค่าที่ดินไปบางส่วน จำเลยก่อสร้างทาวน์เฮาส์ที่พิพาทดังกล่าวและดำเนินการขอเลขที่บ้านดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองทั้งสิ้นจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์แต่เพียงผู้เดียว การที่โจทก์ทั้งสิบเอ็ดไถ่ถอนจำนองและร่วมกันซื้อที่ดินต่อจากนายบุหลง แล้วนำเงินไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการโดยทราบอยู่แล้วว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ที่พิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสิบเอ็ดอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยกับบริวารออกจากที่ดินและทาวน์เฮาส์เลขที่ 82/140 ถนนร่วมจิตบันดาล ตำบลบางมูลนาก อำเภอบางมูลนาก จังหวัดพิจิตร กับชำระเงิน 12,000 บาท และชำระเงินอีกเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยกับบริวารออกจากที่ดินและทาวน์เฮาส์ดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสิบเอ็ด
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "นายวุฒิชัยซื้อที่ดินแปลงโฉนดที่ดินเลขที่ 3913 บางส่วนเนื้อที่ 1 ไร่ 41 ตารางวา โดยใส่ชื่อนายบุหลงเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับนางชนิสราเจ้าของที่ดินเดิม และได้จำนองที่ดินที่ซื้อเป็นประกันหนี้ไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) สาขาบางมูลนาก นายวุฒิชัยนำที่ดินที่ซื้อมาทำการจัดสรรที่ดินและปลูกสร้างทาวน์เฮาส์ จำนวน 10 หลัง เนื้อที่หลังละประมาณ 20 ตารางวา จำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป โจทก์ทั้งสิบเอ็ด นางยุพินและจำเลยได้จองซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์ดังกล่าวแต่ไม่ได้ทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน โดยจำเลยจองซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์หลังที่ 3 เลขที่ 82/140 ถนนร่วมจิตบันดาล ตำบลบางมูลนาก อำเภอบางมูลนาก จังหวัดพิจิตร ในราคา 420,000 บาท และชำระเงินแก่นายวุฒิชัยแล้วจำนวน 120,000 บาท ต่อมาวันที่ 29 ตุลาคม 2540 มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนของนายบุหลงเป็นของโจทก์ที่ 1 และที่ 4 ถึงที่ 11 กับนางยุพิน
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ตามคำขอท้ายฟ้องและคำขอท้ายอุทธรณ์ของโจทก์ทั้งสิบเอ็ด โจทก์ทั้งสิบเอ็ดขอเพียงให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 82/140 ถนนร่วมจิตบันดาล ตำบลบางมูลนาก อำเภอบางมูลนาก จังหวัดพิจิตร เท่านั้น ไม่ได้ขอให้ขับไล่ออกจากที่ดินที่พิพาทก็ตามแต่ทาวน์เฮาส์ที่พิพาทปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสิบเอ็ด โจทก์ทั้งสิบเอ็ดย่อมไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินและทาวน์เฮาส์ที่พิพาทต่อไป การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 มีคำพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินด้วย จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและทาวน์เฮาส์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยจะยื่นคำให้การสู้คดีว่า จำเลยซื้อเฉพาะที่ดิน ส่วนทาวน์เฮาส์จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างและดำเนินการขอเลขที่บ้านได้เลขที่บ้าน 82/140 ด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองทั้งสิ้นได้รับความยินยอมจากนายวุฒิชัยและนายบุหลงเจ้าของโครงการที่ดินจัดสรรหมู่บ้านศรีทอง จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์หลังดังกล่าวก็ตาม แต่จำเลยกลับเบิกความยอมรับว่า จำเลยตกลงซื้อที่ดินจากนายวุฒิชัยในราคา 420,000 บาท เงินจำนวนดังกล่าวรวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้างทาวน์เฮาส์ โดยจำเลยชำระเงินให้แก่นายวุฒิชัยไปแล้ว 120,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวเป็นค่าที่ดินและค่าก่อสร้างทาวน์เฮาส์บางส่วน
ส่วนเงินที่เหลืออีก 300,000 บาท ตกลงกันว่าเมื่อนายวุฒิชัยสร้างทาวน์เฮาส์เสร็จแล้วให้นายวุฒิชัยนำที่ดินและทาวน์เฮาส์ไปจำนองเป็นประกันเงินกู้แก่ธนาคารโดยจำเลยเป็นผู้ซื้อและจำนอง ส่วนเงินที่ได้จากธนาคารให้มอบแก่นายวุฒิชัย แสดงว่าจำเลยซื้อที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ที่ปลูกสร้างในที่ดินในราคา 420,000 บาท เจือสมกับพยานหลักฐานของโจทก์ทั้งสิบเอ็ดว่า นายวุฒิชัยจัดสรรขายที่ดินและทาวน์เฮาส์เนื้อที่หลังละประมาณ 20 ตารางวา ในราคาหลังละ 400,000 บาท ถึง 450,000 บาท โดยจำเลยจองซื้อทาวน์เฮาส์หลังที่ 3 ในราคา 420,000 บาท และชำระเงินแล้ว 120,000 บาท ซึ่งนายบุหลงนอกจากมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดินร่วมกับเจ้าของเดิมที่ขายแล้วยังเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์ทั้ง 10 หลัง
ด้วย และได้ดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ทั้ง 10 หลัง จนเกือนเสร็จ คงเหลือบางส่วน เช่น ประตู หน้าต่างและบันได ส่วนเหล็กดัดและมุ้งลวดไม่อยู่ในรายการก่อสร้าง ผู้ซื้อจะต้องติดตั้งเองแล้วนายวุฒิชัยขาดสภาพคล่องทางการเงินไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อและไม่สามารถโอนที่ดินและทาวน์เฮาส์ให้แก่ผู้ซื้อได้ เพราะที่ดินติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ผู้รับจำนองก็แจ้งนายวุฒิชัยให้ชำระหนี้มิฉะนั้นจะดำเนินการฟ้องร้องนายวุฒิชัยจึงตกลงให้โจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินเป็นผู้ไถ่ถอนจำนองที่ดินจากธนาคารแล้วนายวุฒิชัยจะโอนที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ทั้ง 10 หลัง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพิน ฝ่ายโจทก์สอบถามจำเลยแล้วว่าจะร่วมซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์ด้วยหรือไม่
จำเลยปฏิเสธไม่ร่วมซื้อด้วยอ้างว่าไม่มีเงิน โจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินจึงร่วมกันออกเงินจำนวน 2,500,000 บาท ไปไถ่ถอนจำนองที่ดิน นายวุฒิชัยจึงดำเนินการให้นายบุหลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินเป็นเจ้าของร่วมกันในส่วนของนายวุฒิชัย ซึ่งจำเลยก็ยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าว และแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยอ้างว่าผู้จองซื้อทุกรายได้ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ส่วนที่ค้างจนเสร็จ และติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้าด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองโดยจำเลยขอเลขที่ทาวน์เฮาส์หลังที่ 3 ที่จองซื้อได้เลขที่บ้าน 82/140 และเข้าอยู่ในทาวน์เฮาส์เลขที่ดังกล่าวแล้วก็ตาม ก็ไม่ทำให้โจทก์ทั้งสิบเอ็ด นางยุพิน และจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์ด้วยเหตุที่ก่อสร้างต่อดังกล่าว
เมื่อโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินที่ปลูกสร้างทาวน์เฮาส์ทั้งสิบหลังโดยนายวุฒิชัยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โดยไม่ได้ระบุว่าไม่รวมทาวน์เฮาส์ทั้งสิบหลัง ทาวน์เฮาส์ทั้งสิบหลังจึงเป็นส่วนควบของที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินจำเลยมิได้มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินแต่มีนิติสัมพันธ์กับนายวุฒิชัยในฐานะผู้ซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์จากนายวุฒิชัยและได้ชำระหนี้แก่นายวุฒิชัยบางส่วนแล้ว จึงเป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวกับนายวุฒิชัยตามกฎหมาย หาเกี่ยวกับโจทก์ทั้งสิบเอ็ดและนางยุพินไม่ เมื่อจำเลยยังมิได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์ที่จองซื้อจากนายวุฒิชัย
จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและทาวน์เฮาส์ดังกล่าว แม้โจทก์ที่ 2 และที่ 3 จะไม่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในโฉนดที่ดินดังกล่าวตามที่จำเลยฎีกา แต่ก็ได้ความตามที่โจทก์ทั้งสิบเอ็ดนำสืบว่า โจทก์ที่ 3 เป็นสามีโจทก์ที่ 11 และโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ช่วยออกเงินในการไถ่ถอนจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวด้วย โดยจำเลยมิได้นำสืบโต้แย้งให้ฟังได้เป็นอย่างอื่น โจทก์ที่ 2 และที่ 3 จึงเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินรวมทั้งทาวน์เฮาส์ในที่ดินด้วย เมื่อโจทก์ทั้งสิบเอ็ดได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว การที่จำเลยไม่ออกไปจึงเป็นละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบเอ็ด โจทก์ทั้งสิบเอ็ดจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินและทาวน์เฮาส์หลังดังกล่าวและเรียกค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะออกไปได้"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
