คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นบุตรโจทก์ที่ 4โจทก์ที่ 4 มีความประสงค์จะซื้อที่ดินติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อใช้เป็นที่เก็บสินค้า และใช้ด้านที่ติดแม่น้ำเป็นที่จอดเรือขนส่งสินค้า จำเลยได้หลอกลวงเสนอขายที่ดินโจทก์ตามโฉนดที่ 1502 ว่าเป็นที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่มีที่ดินแปลงใดบังหน้า และมีที่งอกซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดดังกล่าวขายรวมไปด้วย โจทก์หลงเชื่อได้ตกลงซื้อในราคา1,218,800 บาท และจดทะเบียนให้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ต่อมาโจทก์ทราบว่าที่งอกหน้าที่ดินโฉนดที่ 1502 จำเลยได้ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) ทำให้ที่ดินโฉนดที่ 1502 ไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้โจทก์ต้องซื้อที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาปกติไม่น้อยกว่า 664,800 บาท และที่ดินดังกล่าวไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
โจทก์ต้องขอผ่านที่ดินแปลงอื่นโดยเสียค่าตอบแทนเป็นเงิน 150,000 บาท ขอให้ศาลบังคับจำเลยโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ติดกับที่ดินโฉนดที่ 1502ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 814,800 บาท พร้อมดอกเบี้ย
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีความประสงค์ซื้อที่ดินที่มีหน้าที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อจอดเรือหรือเก็บสินค้าโจทก์ทราบก่อนแล้วว่ามีที่ดินที่จำเลยขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์บังหน้าที่ดินโฉนดที่ 1502 อยู่ ที่ดินโฉนดที่ 1502 ราคาไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 1,100 บาท โจทก์ไม่เสียหาย การที่โจทก์เสียค่าตอบแทนในการขอขยายทางเดินสาธารณะผ่านเข้าไปในที่ดินแปลงอื่นเพื่อทำถนนสู่ซอยสาธารณะนั้น ก็เพื่อประโยชน์ของโจทก์เอง ไม่ใช่ค่าเสียหายอันเกิดจากการกระทำของจำเลย
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยโอนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 3 เล่ม 1 หน้า 113 หมู่ 8 ตำบลบางกอบัวอำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ ให้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3หากจำเลยฝ่าฝืนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า '...ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าเดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502ตำบลบางกะบัวหรือบางกอบัว อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการตามเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งระบุเขตติดต่อด้านทิศตะวันออกว่าติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีเนื้อที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา หรือ1108 ตารางวา ต่อมาวันที่ 29 ตุลาคม 2525 จำเลยขายที่ดินแปลงนี้แก่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 โดยที่โจทก์ที่ 4 บิดาทำการแทนในราคา 1,218,800 บาท ตามเอกสารสัญญาซื้อขายหมาย จ.12 โดยนางกิมหงษ์ แก้ววรรณ ซึ่งมีบ้านอยู่ใกล้กันเป็นนายหน้าวันที่ 12 ธันวาคม 2525 โจทก์ที่ 4 ทราบว่า จำเลยมีที่ดินตามเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)
คั่นอยู่ระหว่างแม่น้ำเจ้าพระยากับที่ดินตามโฉนดซึ่งโจทก์ซื้อมา ตามเอกสารหมาย จ.11 โดยมีบ้านจำเลยปลูกไว้ 3 หลัง โจทก์ที่ 4จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยโอนที่ดินแปลงนี้ให้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.22, จ.23 แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม คดีมีปัญหาว่า จำเลยต้องโอนที่ดินตาม น.ส.3หมาย จ.11 ให้โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 หรือชดใช้ค่าเสียหายแทนหรือไม่ได้ความจากนางกิมหงษ์ พยานโจทก์ว่า ก่อนพิพาทจำเลยบอกขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502 ตั้งแต่ชายน้ำตรงเข้าไปนางกิมหงษ์ติดต่อรับเป็นนายหน้าและเสนอให้จำเลยรังวัดที่ดินใหม่เพราะที่ดินตามโฉนดมีที่งอกริมตลิ่งด้วยจำเลยบอกว่าจะขายทั้งหมดรวมที่ดินชายน้ำแล้วจะรื้อบ้านบนที่ดินไป
จำเลยไม่เคยบอกว่าได้ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์บังหน้าที่ดินตามโฉนดแต่อย่างไร และได้ความจากโจทก์ที่ 4 กับนางสมร โรจนภาณุกร ภริยาว่า โจทก์ที่ 4 ประสงค์ซื้อที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อใช้จอดเรือและทำโกดังพักสินค้าในกิจการบริษัทรัชดานาวินซึ่งโจทก์ที่ 4 เป็นกรรมการผู้จัดการ ต่อมานางกิมหงษ์ซึ่งเป็นนายหน้ามาบอกว่ามีที่ดินจะขายตามลักษณะดังกล่าวตามสำเนาโฉนดเลขที่ 1502และพาไปดู โจทก์ที่ 4 เห็นว่าที่ดินตามสำเนาโฉนดติดแม่น้ำเจ้าพระยาจริงจึงตกลงซื้อในราคาตารางวาละ 1,100 บาท ในวันที่18 ตุลาคม 2525 จำเลยไปพบโจทก์ที่ 4 ทราบความประสงค์ของโจทก์ที่ 4 ยังได้รับรองว่าที่ดินตามโฉนดอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาจะคิดราคาซื้อขายที่ดินตามเนื้อที่ในโฉนด ในวันที่ 29ตุลาคม 2525 อันเป็นวันนัดทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เจ้าพนักงานที่ดินได้ให้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
คำพยานโจทก์ทั้งสามปากสอดคล้องกันโดยเฉพาะนางกิมหงษ์เพื่อนบ้านได้รับค่านายหน้าจากจำเลยจำนวน 1 แสนบาทเศษ ไม่มีเหตุจะเบิกความให้เป็นผลร้ายแก่จำเลย คำพยานโจทก์ดังกล่าวจึงมีน้ำหนัก อย่างไรก็ดีโจทก์ที่ 4 ทราบแล้วว่าที่ดินที่ซื้อตามโฉนดมีเนื้อที่ 1108ตารางวา คำนวณการคิดราคาตามเนื้อที่ในโฉนด ที่ดินที่ซื้อจากจำเลยจะมีเนื้อที่เต็มตามจำนวนที่ซื้อหรือไม่ไม่ทราบเพราะยังไม่ได้รับวัดสอบเขต ข้อเท็จจริงดังกล่าวแสดงว่าโจทก์ที่ 4 และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้มีผลตามเนื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502 แต่โดยโจทก์ที่ 4 หลงเชื่อตามที่นางกิมหงษ์นายหน้าและจำเลยบอก รวมทั้งแผนกที่ท้ายโฉนดแสดงว่าที่ดินที่ซื้ออยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามิฉะนั้น
โจทก์ที่ 4 จะไม่ซื้อด้วยราคาตารางวาละ 1,100 บาทข้อที่จำเลยนำสืบปฏิเสธว่าโจทก์ที่ 4 ไม่ได้บอกว่าซื้อที่ดินไปทำอะไร และไม่ได้สอบถามสภาพที่ดินตามโฉนดนั้นจำเลยไม่มีพยานสนับสนุนไม่น่าเชื่อถือ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 4 ซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502 โดยจำเลยฉ้อฉล แต่เป็นกลฉ้อแลเพื่อเหตุ กล่าวคือเพียงจูงใจให้โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 4 ยอมรับเอาซึ่งราคาที่ดินอันแพงกว่าที่จะยอมรับโดยปกติ โจทก์ที่ 1ที่ 2 ที่ 3 ซึ่งยังไม่ปรากฏตามข้อเท็จจริงว่าได้เข้าครอบครองที่พิพาทตาม น.ส.3 จึงมีสิทธิเพียงเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากกลฉ้อฉล โจทก์ที่ 4 นำสืบว่า ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502 ถ้าไม่ติดแม่น้ำก็จะมีราคาเพียงตารางวาละ 500 บาท ในข้อนี้โจทก์มีนายสรนันท์ พรรณเชษฐ์ เบิกความว่าได้ซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1504 ซึ่งติดแม่น้ำเจ้าพระยาในราคาตารางวาละ 850 บาท
ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินตามโฉนดเลขที่1502 และ 1504 อยู่ใกล้กัน ทั้งโจทก์ที่ 4 และนายสรนันท์พรรณเชษฐ์ ต่างต้องเสียค่าทำภาระจำยอมออกสู่ทางสาธารณะคนละ 150,000 บาทเช่นกัน เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ดินประกอบแล้วสมควรกำหนดความเสียหายจากการที่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 4 ซื้อที่ดินแพงขึ้นตารางวาละ 500 บาท รวม 1108ตารางวาเป็นจำนวนเงิน 554,000 บาท ส่วนค่าทำภาระจำยอมเพื่อผ่านที่ดินข้างเคียงออกสู่ทางสาธารณะนั้น โจทก์ที่ 4 ตอบคำถามค้านว่า ก่อนซื้อที่ดินโจทก์ที่ 4 ทราบแล้วว่าจากที่ดินไม่มีถนนออกสู่ทางสาธารณะ คงมีแต่ทางเดิน และจำเลยก็ไม่ได้ตกลงทำให้การที่โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 ต้องเสียค่าภาระจำยอมดังกล่าวจึงเป็นไปเพื่อประโยชน์ของการใช้ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1502 เอง
หาใช่เป็นผลโดยตรงจากกลฉ้อฉลของจำเลยไม่ โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในส่วนนี้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์ที่ 1ที่ 2 ที่ 3 ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
Result
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1ที่ 2 ที่ 3 จำนวน 554,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์'.
