คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1196เนื้อที่ 247 ตารางวา จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ตั้งแต่ พ.ศ. 2526 ระยะเวลาเช่า 1 ปี แต่เมื่อครบกำหนดแล้วได้เช่าต่อมาอย่างไม่กำหนดระยะเวลาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่อำเภอปากเกร็ด พ.ศ. 2530 มีผลใช้บังคับที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนจำเลยไม่พิจารณาจ่ายค่าทดแทนแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินดังกล่าวเพื่อจะสร้างคลินิกแพทย์ขนาดใหญ่และได้เสียค่าจ้างสถาปนิกและวิศวกรไปแล้ว 10,000,000 บาทหากสร้างเสร็จจะมีรายได้ปีละ 81,000,000 บาท การที่ที่ดินถูกเวนคืนทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเพียง25,000,000 บาท
ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 25,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าของโจทก์สิ้นสุดลงก่อนวันที่พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวมีผลใช้บังคับ โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับค่าทดแทน ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สิทธิของโจทก์ที่จะอยู่ในที่เช่าเป็นเพียงสิทธิเดือนต่อเดือนไม่ใช่สิทธิที่มีกำหนดระยะเวลาเมื่อผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวเลิกสัญญาแล้ว สิทธิการเช่าของโจทก์ก็เป็นอันสิ้นสุดลง จำเลยไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจ่ายค่าทดแทนหรือค่าเสียหายใด ๆ แก่โจทก์ พิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาในชั้นอุทธรณ์ได้บางส่วนศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า
การเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1196 เนื้อที่247 ตารางวา ระหว่างโจทก์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ไม่ได้มีการทำหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งการเช่านั้นได้ระงับไปก่อนที่เจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับค่าทดแทนการเวนคืน พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อ ปี 2530ได้มีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่ อำเภอปากเกร็ด อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี และเขตบางเขน เขตดุสิต เขตพญาไท เขตปทุมวันเขตบางรัก เขตห้วยขวาง เขตบางกะปิ เขตพระโขนงกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2530 เพื่อสร้างทางพิเศษสายแจ้งวัฒนะบางโคล่และสายพญาไท-ศรีนครินทร์ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1196 ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ดังกล่าวบางส่วนจำนวน243 ตารางวา ตามแผนที่ท้ายสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมายจ.1 ถูกเวนคืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยเฉพาะปัญหาตามฎีกาของโจทก์แต่เพียงว่าโจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนในฐานะผู้เช่าที่ดินที่ถูกเวนคืนดังกล่าวตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18(3) หรือไม่โจทก์ฎีกาสรุปว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินโฉนดที่ 1196 เลขที่ 31 บางส่วนเนื้อที่ 243 ตารางวา พร้อมอาคารเลขที่ 69/30 บนที่ดินดังกล่าวตามสัญญาเช่าอาคารและแผนที่ท้ายสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมาย จ.1 เมื่อที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะได้จ้างสถาปนิกและวิศวกรไปเป็นจำนวนเงิน 10,000,000 บาท และค่าขาดประโยชน์อีกปีละไม่ต่ำกว่า 81,000,000 บาท นั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ.2530มาตรา 18 บัญญัติว่า "เงินค่าทดแทนนั้น ให้กำหนดให้แก่บุคคลดังต่อไปนี้ (3) ผู้เช่าที่ดิน ที่ต้องเวนคืน แต่การเช่านั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือซึ่งได้ทำไว้ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6 และการเช่านั้นยังมิได้ระงับไปในวันที่เจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดิน ดังกล่าวแต่เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดิน ดังกล่าวก่อนสัญญาเช่าระงับ" ปรากฏตามสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมายจ.1 ว่า สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โดยนายพูนเพิ่ม ไกรฤกษ์ ผู้ให้เช่า นายแพทย์พยับ โชคสุวัฒนสกุลโจทก์ ผู้เช่า ทั้งสองฝ่ายตกลงกันดังนี้ ข้อ 1 "ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่า ที่ดินและอาคารชั้นเดียวหมายเลข69/30"
ท้ายสัญญาเช่ายังมีแผนที่ซึ่งมีข้อความและสัญลักษณ์อธิบายถึงแนวเขตที่ดินที่เช่าตามสัญญาด้วย กล่าวคือเครื่องหมายคือแนวเขตที่ดินที่เช่าและอาคารเป็นส่วนหนึ่งในที่ดินโฉนดที่ 1196 เลขที่ 31 และตามแผนที่ก็ระบุเนื้อที่ดินที่เช่ามีจำนวน 243 ตารางวา พร้อมอาคารเลขที่ 69/30 บนที่ดินดังกล่าว ดังนี้ ย่อมแสดงว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินจำนวน 243ตารางวา ตามแผนที่ท้ายสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมาย จ.1จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ แม้ตามสัญญาเช่าอาคารดังกล่าว ข้อ 1 ระบุระยะเวลาเช่าไว้ 1 ปี แต่ตามสัญญาข้อ 15 ก็ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดเวลาการเช่า ถ้าผู้เช่ายังคงอยู่ในสถานที่เช่าต่อไปให้ถือว่าผู้เช่าตกลงเช่ากันเป็นรายเดือน
จนกว่าผู้ให้เช่า หรือผู้เช่าจะบอกกล่าวเป็นหนังสือขอเลิกสัญญาเช่า" โจทก์นำสืบว่าหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าดังกล่าวตามข้อ 1 คือ วันที่ 30 กันยายน 2527 แล้วสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ยังไม่บอกเลิกสัญญาเช่าและโจทก์ได้ชำระค่าเช่าตลอดมาจนถึงเดือนสิงหาคม 2533 ตามหมายเอกสาร จ.3 ต่อมาวันที่ 13 พฤศจิกายน 2533สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าต่อโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.4 และนายสมศักดิ์ ศิริจรรยาหัวหน้ากองธุรกิจอาคารสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์พยานโจทก์เบิกความว่า โจทก์ยังเป็นผู้เช่าตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 โดยพยานเป็นผู้ออกหนังสือรับรองการเป็นผู้เช่าตามเอกสารหมาย
จ.6 หนังสือดังกล่าวลงวันที่ 24 กรกฎาคม 2533 ดังนี้การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ภายหลังจากครบกำหนดตามข้อ 1 ของสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 แล้วการเช่านั้นก็ยังไม่ระงับแต่กลายเป็นการเช่าที่มีการตกลงเช่ากันเป็นรายเดือนจนกว่าผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าจะบอกเป็นหนังสือขอเลิกสัญญาเช่า ตามข้อ 15สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 จึงเป็นหนังสือหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทเป็นรายเดือนระหว่างโจทก์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จนกว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะบอกเป็นหนังสือขอเลิกสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าที่ดินที่ต้องถูกเวนคืนที่จะได้เงินค่าทดแทนตามมาตรา 18(3) นอกจากการเช่านั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแล้ว
จะต้องเป็นผู้เช่าที่ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่จะต้องออกจากที่ดินดังกล่าวก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย แต่ปรากฏจากคำเบิกความของโจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านสรุปได้ว่าโจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทมาจากบริษัทซัมมิท จำกัด ขณะที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์นั้น บริเวณที่เช่าเป็นสถานีบริการน้ำมันและอู่ซ่อมรถยนต์ซึ่งประกอบกิจการอยู่โจทก์ต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกอาศัย ขณะเบิกความคือวันที่ 22 กันยายน 2535 การฟ้องขับไล่ยังไม่เสร็จสิ้น โจทก์ยังไม่สามารถเข้าครอบครองที่เช่าและยังไม่สามารถเข้าดำเนินการใด ๆ ในที่เช่า ดังนี้เมื่อโจทก์ยังไม่ได้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทที่ถูกเวนคืนและยังไม่ได้ดำเนินการใด ๆ ในที่ดินพิพาทที่ถูกเวนคืน จึงยังไม่มีกรณีที่โจทก์จะต้องออกจากที่ดินพิพาทที่ถูกเวนคืน โจทก์จึงไม่ใช่ผู้ที่ได้ผู้เสียหายจริงโดยเหตุที่จะต้องออกจากที่ดินดังกล่าวพิพากษายืน
