คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๑๒ กันยายน ๒๕๓๓ โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยจำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ และที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ เลขที่ ๒๑๔๐ ที่ ๑๒๗/๒๕๒๔ กับสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกิน รวมเนื้อที่ทั้งหมด ๕๙ ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา ๗,๖๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท และในวันที่ ๓ ตุลาคม ๒๕๓๓ อีก ๑,๖๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๒,๖๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลืออีก ๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๔ อันเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญา ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำ หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าปรับเป็นเงิน ๒ เท่า ของราคาที่ดินที่โจทก์นำไปขายต่อ
รวมถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายประการอื่น พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี ต่อมาโจทก์ตกลงขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวให้แก่นายพิชัย เจียมอนุกูลกิจ ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ในราคา ๑๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท โดยมีการวางมัดจำไว้เป็นเงิน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท และมีข้อสัญญาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อได้จดทะเบียนตั้งบริษัทเรียบร้อยแล้ว หากโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ยอมชดใช้ค่าเสียหายเป็น ๒ เท่า ของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกัน ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ และที่ดินบางแปลงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร
จำกัด ไม่สามารถทำโครงการตามที่ได้สำรวจและวางผังไว้ จึงบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ตามสัญญาเป็นเงิน ๓๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท ซึ่งเท่ากับที่จำเลยต้องเสียค่าปรับเป็นเงิน ๒ เท่า ของราคาที่ดินที่โจทก์ขายให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด โจทก์ทวงถามให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ ให้แก่โจทก์โดยไม่มีภาระผูกพัน และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินตามส่วนที่สามารถโอนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน ๓๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ แก่โจทก์โดยไม่มีภาระผูกพัน กับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญาจะซื้อจะขาย ลงวันที่ ๑๒ กันยายน ๒๕๓๓ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินที่ต้องชำระตอบแทน ๖๔๑,๘๓๓.๕๐ บาท แก่จำเลย ภายใน ๑ เดือน นับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นถือว่าไม่ติดใจให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ ๑๒ กันยายน ๒๕๓๓ โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยจำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ และที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ เลขที่ ๒๑๔๐ กับสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกิน รวมเนื้อที่ ๕๙ ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา ๗,๖๕๐,๐๐๐ บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท และในวันที่ ๓ ตุลาคม ๒๕๓๓ อีก ๑,๖๕๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๒,๖๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลืออีก ๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชำระในวันที่ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๔ อันเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาเช็คเอกสารหมาย จ. ๖ จ. ๑๔ และ จ. ๑๕
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เมื่อชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานทั้งสองฝ่ายแล้ว ศาลฎีกาเชื่อว่าจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามนัด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในข้อต่อไปว่า โจทก์ต้องรับโอนที่ดินทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จำเลยโอนที่ดินรวมเนื้อที่ ๕๙ ไร่ ให้แก่โจทก์และให้จำเลยรับชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ฟ้องเพียงขอให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์เท่านั้น และจำเลยก็มิได้ให้การต่อสู้เป็นประเด็นว่า โจทก์ต้องรับโอนที่ดินทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งมิได้ยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค ๑ จำเลยไม่อาจยกปัญหาดังกล่าวขึ้นฎีกาได้
ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ ให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงโดยถือราคาเฉลี่ยเท่ากับ ที่ดินส่วนที่โจทก์ไม่ได้ฟ้องขอให้โอน ย่อมไม่เป็นธรรมแก่จำเลย เพราะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงด้านยาวติดถนนสาธารณะ ส่วนที่ดินนอกนั้นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะนั้น เห็นว่า ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๖ จำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๓๓๖ และ ๙๓๓๗ กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์เลขที่ ๒๑๔๐ และสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกินรวมเนื้อที่ ๕๙ ไร่ โดยไม่ปรากฏข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าจำเลยต้องขอออกหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ที่ดินหนองน้ำและที่ดินส่วนเกินจึงเป็นการซื้อขายตามสภาพของที่ดินที่เป็นอยู่ทั้งส่วนที่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ และส่วนที่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้
หากแต่เป็นการโอนโดยการส่งมอบการครอบครอง และโดยปกติที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออยู่ในละแวกเดียวกัน ส่วนที่มีโฉนดที่ดินย่อมมีราคาสูงกว่าส่วนที่ไม่มีโฉนด ที่ดินหรือไม่มีเอกสารสิทธิ ทั้งนี้ยังต้องคำนึงถึงทำเลที่ตั้งของที่ดินอีกด้วย คดีนี้ไม่ปรากฏในทางนำสืบของโจทก์และจำเลยว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินควรมีราคาไร่ละเท่าใด และที่ดินนอกนั้นควรมีราคาไร่ละเท่าใด คงปรากฏตามฎีกาจำเลยว่าที่ดินที่มีโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงด้านยาวติดถนนสาธารณะ ส่วนที่ดินนอกจากนั้นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ราคาของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินกับราคาของที่ดินส่วนที่เหลือจึงไม่ควรเท่ากันและเห็นสมควรกำหนดราคาให้ตามความเหมาะสม ที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ ๕๙ ไร่ เป็นเงิน ๗,๖๕๐,๐๐๐ บาท หรือราคาถัวเฉลี่ยไร่ละ ๑๒๙,๖๖๑.๐๒ บาท ที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมีเนื้อที่รวมกัน ๒๕ ไร่ ๑ งาน ๕๕ ๒/๑๐ ตารางวา
นอกนั้นอีกประมาณเกือบ ๓๔ ไร่ เป็นที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน เห็นควรกำหนดราคาที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไร่ละ ๑๕๐,๐๐๐ บาท เป็นเงิน ๓,๘๐๘,๒๐๐ บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำไปแล้ว ๒,๖๕๐,๐๐๐ บาท คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลยอีก ๑,๑๕๘,๒๐๐ บาท
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงใด โจทก์อ้างว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรม การเกษตร จำกัด ในราคา ๑๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท เมื่อจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ทำให้โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็น ๒ เท่า ของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน ๓๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ. ๑๖ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าปรับเป็นเงินจำนวนดังกล่าวจากจำเลย เห็นว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย
จ. ๑๖ เป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับนายพิชัย เจียมอนุกูลกิจ น้องโจทก์ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด แสดงว่าในขณะทำสัญญา บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ยังมิได้จดทะเบียนตั้งเป็นบริษัทจำกัด และจากคำเบิกความของโจทก์ได้ความว่า บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรม การเกษตร จำกัด ตั้งขึ้นเพื่อทำโครงการเลี้ยงสุกร โดยรวบรวมบรรดาญาติพี่น้องโจทก์เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นทั้งตามสำเนาหนังสือรับรอง สำเนารายงานการประชุมตั้งบริษัทและสำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นในวันประชุมตั้งบริษัทเอกสารหมาย ล. ๑ ถึง ล. ๓ ระบุว่าโจทก์และภริยาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ และโจทก์แต่ผู้เดียวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร
จำกัด จึงเห็นได้ว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ. ๑๖ คู่สัญญาที่แท้จริงเป็นบุคคลคนเดียวกัน โดยโจทก์และญาติพี่น้องโจทก์ซึ่งมีผลประโยชน์ร่วมกัน เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับราคาที่ดินที่โจทก์นำไปขายต่อสูงกว่าราคาที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยเกือบเท่าตัวในช่วงเวลาไม่ถึง ๓ เดือน กับค่าเสียหายที่โจทก์ยอมชดใช้เป็น ๒ เท่า ของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันสอดคล้องกับให้สิทธิโจทก์เรียกค่าปรับเป็น ๒ เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยแล้ว มีเหตุผลให้เชื่อว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ. ๑๖ เพื่อโจทก์จะได้ใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยตามสัญญาเท่านั้น
คู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญา นอกจากนี้การเรียกร้องค่าปรับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ โจทก์จะเรียกร้องได้ต่อเมื่อจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็น แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้โจทก์นำที่ดินไปขายต่อได้ และหากจำเลยผิดสัญญาให้โจทก์เรียกค่าปรับเป็น ๒ เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อก็ตาม แต่จำเลยไม่อาจคาดเห็นได้ว่า ค่าปรับ ๒ เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อเป็นจำนวนเท่าใด และโจทก์มิได้แจ้งเรื่องนำที่ดินไปขายต่อและค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชดใช้ให้จำเลยทราบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากจำเลย แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ และเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในข้อต่อไปว่า ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ กำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินตอบแทนแก่จำเลยภายใน ๑ เดือน นับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นให้ถือว่าไม่ติดใจให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์นั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า กรณีของโจทก์และจำเลยเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๙ เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ จึงต้องบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแก่จำเลย และการกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือก็เพื่อให้เกิดสภาพบังคับแก่โจทก์ ไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ทั้งไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๗๑ ดังที่โจทก์ฎีกา
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดิน ๑,๑๕๘,๒๐๐ บาท แก่จำเลยภายใน ๑ เดือน นับแต่วันที่โจทก์ฟังคำพิพากษาศาลฎีกา มิฉะนั้นให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค ๑ ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นฎีกา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค ๑.
