คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากนายห้วน และให้จำเลยเช่าจำเลยค้างค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินและบ้านเป็นของนางเหมียนนางเหมียนได้ทำสัญญาขายให้จำเลย และมอบให้จำเลยครอบครองมาเพื่อรอทำนิติกรรมโอนขายกัน เพราะจำเลยเป็นหนี้นายห้วน นางเหมียนเป็นผู้ค้ำประกันมอบโฉนดที่ดินให้นายห้วนไว้ จำเลยไม่ได้เช่าบ้านจากโจทก์การที่นางเหมียนโอนที่ดินให้นายห้วน และนายห้วนโอนให้โจทก์เป็นการฉ้อโกงหรือฉ้อฉลจำเลย จำเลยอยู่ในฐานะที่จะให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก่อนผู้ใด ทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหาย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและบ้านที่โจทก์ได้มาจากนายห้วน และที่นายห้วนได้มาจากนางเหมียนเสีย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายห้วนซื้อที่ดินและบ้านจากนายห้วนทั้งสองคราวได้ชำระราคาและจดทะเบียนสัญญาซื้อขายต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่เคยทราบว่านางเหมียนทำสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านให้จำเลยมาก่อนโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านมาโดยสุจริต และมีค่าตอบแทนจำเลยขอให้เพิกถอนนิติกรรมไม่ได้
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์ คำขอเรื่องค่าเช่าให้ยกเสีย ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นางเหมียนได้ตกลงขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยราคา ๕๕,๐๐๐ บาท จำเลยตกลงซื้อแล้วเข้าอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาททันที ต่อมานางเหมียนกับจำเลยจึงได้ทำสัญญาจะซื้อขายกัน วันทำสัญญาชำระเงินล่วงหน้า ๓๐,๕๐๐ บาท เมื่อชำระเงินเสร็จนางเหมียนจะจัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย นายห้วนเป็นพยานในสัญญาดังกล่าวด้วย จำเลยชำระราคาที่ดินที่ค้าง ครั้งสุดท้ายแล้วยังค้างชำระอีก ๑,๗๐๐ บาท ต่อมานางเหมียนโอนขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่นายห้วน นายห้วนโอนขายให้แก่โจทก์
ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์รู้จักกับจำเลยดี รับราชการอยู่ที่เดียวกันโจทก์เห็นจำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทมานานแล้ว ถ้าโจทก์เป็นผู้สุจริตก่อนจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทก็ควรที่จะสอบถามจำเลยดูในฐานะที่เป็นเพื่อข้าราชการด้วยกัน การที่โจทก์ปกปิดการซื้อและซื้อถูกกว่าราคาที่จำเลยตกลงซื้อก่อนนาน ๕ ปี เป็นเงิน ๒๐,๐๐๐ บาทนั้น โจทก์น่าจะรู้เรื่องที่จำเลยซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไว้กับนางเหมียน การรับโอนที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์จากนายห้วนมิได้เป็นไปโดยสุจริต เป็นทางทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหายและการที่โจทก์ฟ้องคดีกล่าวหาว่าจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์แต่ค้างค่าเช่าก็เป็นการกล่าวหาที่ปราศจากมูลความจริง จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕โจทก์จะขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากทรัพย์พิพาทไม่ได้
ส่วนคดีของจำเลยมีปัญหาต้องพิจารณาว่าจำเลยฟ้องแย้งได้หรือไม่ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นกรณีขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๓๗ หรือมาตรา ๑๓๐๐ จำเลยเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ ถ้าว่าจำเลยไม่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนฟ้องแย้งของจำเลยจะบังคับตามมาตรา ๒๓๗ ได้หรือไม่
ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยที่ประชุมใหญ่เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยเป็นการต่อสู้ว่า จำเลยมีสิทธิในที่ดินที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยดีกว่าโจทก์ เพราะจำเลยมีสัญญาจะซื้อขายกับเจ้าของเดิมก่อนโจทก์จึงเกี่ยวกับคำฟ้องเดิม จำเลยฟ้องแย้งได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ วรรค ๓ จำเลยบรรยายฟ้องว่า โจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นการฉ้อโกงหรือฉ้อฉลจำเลยจำเลยอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก่อนผู้ใดทั้งสิ้น ทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นกรณีขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๓๗ และมาตรา ๑๓๐๐ แต่จำเลยไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐เพราะจำเลยยังชำระราคาที่ดินไม่ครบ คดีของจำเลยต้องด้วยมาตรา ๒๓๗แต่ศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างนางเหมียนกับนายห้วน และระหว่างนายห้วนกับโจทก์ได้โดยที่จำเลยยังมิได้ฟ้องนางเหมียนกับนายห้วนเข้ามาในคดีด้วย
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ และยกฟ้องแย้งของจำเลย
