คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวสามชั้นเลขที่ 771/34 จำเลยเช่าจากโจทก์ ไม่เคยชำระค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนให้โจทก์เลย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถวรายพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าค่าเสียหาย และค่าภาษีโรงเรือนที่ติดค้าง 17,532 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกและที่ดินรายพิพาทจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ความจริงตึกแถวรายพิพาทเป็นของนายจิตร กิจพานิช แต่นายจิตร กิจพานิช เชิดให้นายเอนก ค้าดีเป็นตัวแทน จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจากนายจิตร กิจพานิช ไม่เกี่ยวกับนายเอนก ค้าดี และจำเลยได้ออกเงินเป็นค่าก่อสร้างตอบแทนให้นายจิตร
กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมเป็นเงิน 35,000 บาท ผู้ให้เช่าเดิมตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในอัตราค่าเช่าเดือนละ 80 บาท และให้มีสิทธิเช่าได้ 10 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2501 ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา นอกจากนั้นนายจิตร กิจพานิช ตกลงและได้จัดการติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้ด้วยกับได้จัดให้พนักงานไปเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์หรือผู้แทนไม่เคยไปเก็บค่าเช่าหรือทวงถามจากจำเลย เมื่อโจทก์ตกลงกับผู้เช่าตึกแถวไม่ได้ ได้กลั่นแกล้งสั่งตัดบริการไฟฟ้าและประปา โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อน จำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ คือ1. ให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2501 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าเดิม2. ให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ตามประเพณีที่ผู้เช่าเดิมปฏิบัติ3. ให้โจทก์ไปจัดการให้มีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาท โดยจำเลยจะเป็นผู้เสียค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเอง
ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งหรือต่อใหม่ให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น4. เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามข้อ 1, 2, 3 แล้ว จึงให้โจทก์ไปจัดการเก็บค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระให้ศาลชั้นต้นสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งนั้นเห็นว่าไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้จึงมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องแย้งที่คู่ความจะเสนอต่อศาลได้นั้นจะต้องเกี่ยวข้องกันกับคำฟ้องเดิม พอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรค 3 และ มาตรา 179 วรรคสุดท้ายจะเห็นได้ว่าสารสำคัญแห่งคำฟ้องของโจทก์ในคดีนี้มีอยู่ประการเดียวคือ
กล่าวหาว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า เพราะค้างค่าเช่าเกินกว่า 2 คราวติด ๆ กัน และไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยไม่ชำระ จึงได้บอกเลิกสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยเฉพาะเรื่องให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยเป็นรายเดือน และให้โจทก์จัดการให้จำเลยมีกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาใช้ในตึกแถวรายพิพาทต่อไป ซึ่งล้วนแต่เป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ทั้งเป็นฟ้องล่วงหน้าที่มีเงื่อนไขซึ่งหมายความว่า หากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดี มีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทได้ต่อไปแล้ว จำเลยจึงจะมีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามฟ้องแย้งนั้นได้ ซึ่งการที่จำเลยจะมีสิทธิอยู่หรือจะต้องออกจากตึกแถวรายพิพาทหรือไม่
ยังไม่เป็นที่แน่นอน เพราะยังอยู่ในระหว่างต่อสู้คดีกัน จึงเป็นอันว่าฟ้องแย้งของจำเลยจะพิจารณารวมไปกับฟ้องเดิมไม่ได้ จะต้องรอจนศาลพิพากษาชี้ขาดว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวรายพิพาทต่อไปแล้วจึงจะยกฟ้องแย้งของจำเลยขึ้นพิจารณาได้ เมื่อพิจารณารวมไปกับคำฟ้องเดิมไม่ได้ ก็ยังไม่เป็นฟ้องแย้งที่ศาลจะพึงรับไว้พิจารณาส่วนข้อที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามสัญญานั้น ข้อนี้ปรากฏความในสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายจิตร กิจพานิช ผู้ให้เช่าเดิมระบุไว้ว่ามีกำหนดเวลาเช่ากัน 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2510 เป็นต้นมา และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำสัญญาต่ออีก 3 ครั้ง
คือ ครั้งที่ 1 และครั้งที่ 2 มีกำหนดเช่าครั้งละ 3 ปี และครั้งที่ 3 มีกำหนดเช่า 1 ปี ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความยอมให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 3 ครั้ง มีกำหนดเช่ารวมกัน 10 ปี สัญญาเช่านั้นก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1538/2509) แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งของจำเลยไว้ จำเลยก็ไม่มีทางจะชนะคดีได้พิพากษายืน
