คำฟ้องและคำให้การ
คดีสืบเนื่องมาจากจำเลยยื่นคำร้องว่า โจทก์นำยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโฉนดเลขที่ 8874, 8884, 8885, 8903, 8904, 8905, 8906, 8907, 8908, 8909, 8910, 8911, 8912, 8913, 8914, 8915, 8916, 8917, 8918 และ 8919 อำเภอสายไหม กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินในโครงการจัดสรรหมู่บ้านชมนาถ คันทรี่โฮม แต่ที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 เป็นส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งการขายทอดตลาดต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 30 วรรคสอง และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง ก่อน โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินของจำเลยเพื่อนำออกขายทอดตลาดและการยึดที่ดินขายทอดตลาดในคดีนี้มิใช่การยึดและขายที่ดินจัดสรรทั้งโครงการตามที่กฎหมายบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรวมทั้งรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินของจำเลยเพื่อขายทอดตลาดได้ เพราะเป็นการยึดที่ดินออกขายทอดตลาดที่ต้องห้ามตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5876/2551 และเนื่องจากเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายที่ดินสองแปลงดังกล่าวรวมกันไปกับที่ดินแปลงอื่นด้วย จึงขอให้เพิกถอนการบังคับคดีและขอให้งดการขายทอดตลาดที่ดินทั้งหมด โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งให้เพิกถอนการบังคับคดีที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 อำเภอสายไหม กรุงเทพมหานคร ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 เป็นสวนหย่อมของโครงการหมู่บ้านชมนาถ จึงเป็นส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคตามความในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง การขายทอดตลาดที่ดินสองแปลงดังกล่าวเป็นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดิน ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง คือ ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เมื่อไม่ปรากฏว่าการขายทอดตลาดที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึงเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้เพิกถอนการบังคับคดีที่ดินสองแปลงดังกล่าวจึงชอบแล้ว
อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่ดินที่โจทก์นำยึดแปลงอื่นอีก 18 แปลง เป็นที่ดินว่างเปล่าและเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มิใช่สาธารณูปโภคของหมู่บ้านจึงไม่ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 30 วรรคสอง และตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ใช่เป็นการยึดและขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงสามารถขายได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง กรณีไม่ต้องด้วยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคสี่ แม้ปัญหานี้ศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัย แต่เนื่องจากจำเลยยกขึ้นอุทธรณ์และเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน
ศาลอุทธรณ์มีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคสอง อุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาต้องวินิจฉัยมีว่า มีเหตุให้เพิกถอนการบังคับคดีและงดการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทคดีนี้หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า เมื่อตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุว่า จะขายที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ทั้ง 20 แปลง ในคดีนี้ และจะขายรวมกันไปโดยปลอดจำนอง กับมีหมายเหตุว่า ขายพร้อมกับทรัพย์ที่ยึดไว้ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้น ซึ่งโจทก์จำเลยในคดีดังกล่าวเป็นคู่ความเดียวกันกับโจทก์จำเลยในคดีนี้ โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุราคาประเมินของสำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ 45,498,600 บาท ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี 50,102,400 บาท
ราคาที่กำหนดโดยคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ 56,823,920 บาท ราคาประเมินของสำนักงานวางทรัพย์กลาง 63,372,474 บาท ซึ่งตามฎีกาของจำเลยยืนยันว่า การขายทอดตลาดที่ดินและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ในคดีนี้และที่ยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 เป็นการขายทั้งโครงการจัดสรรของจำเลย และปรากฏในอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ก่อนโจทก์นำยึดทรัพย์ ที่ดินในโครงการถูกโอนขายไปยังผู้ซื้อบางส่วนแล้ว โจทก์ยึดได้เฉพาะส่วนที่ยังไม่ได้โอนขายไปเท่านั้นและเป็นการยึด 2 คดี คือ คดีนี้ยึดที่ดิน 20 แปลง คดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ยึดที่ดิน 60 แปลง ข้อเท็จจริงจากโจทก์และจำเลยดังกล่าวจึงตรงกันว่า ที่ดินในโครงการของจำเลยที่ยังไม่ได้โอนขายถูกยึดไว้ในคดีนี้กับคดีหมายเลขแดงที่
ย.19/2550 ของศาลชั้นต้น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินในโครงการของจำเลยที่ถูกยึดไว้ในคดีนี้และที่ถูกยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้น โดยจะขายรวมกันไป จึงเป็นการขายที่ดินที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมดในโครงการของจำเลยในคราวเดียวกัน โดยไม่จำต้องเป็นการขายที่ดินครบถ้วนทุกแปลงเต็มจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินไว้เท่านั้น แต่กรณีเช่นนี้ก็ถือได้ว่าเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการเช่นกัน อันมีผลให้ผู้ซื้อจะต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามความในมาตรา 41 วรรคสี่ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ.2543 แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งโครงการได้จากการขายทอดตลาดจะต้องดำเนินการภายหลังจากเป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีได้แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างผู้ซื้อกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง นอกจากนี้ที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและสวนสาธารณะของโครงการหมู่บ้านชมนาถนั้น ย่อมเป็นส่วนหนึ่งของการขายที่ดินจัดสรรทั้งโครงการด้วย ซึ่งเมื่อผู้ซื้อต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กรณีเช่นนี้ จึงไม่ใช่การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ.2543 มาตรา 33 ชอบที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขายที่ดินสองแปลงดังกล่าวนี้รวมกันไปกับที่ดินแปลงอื่นทั้งหมดอันเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการต่อไป ปัญหานี้แม้โจทก์และจำเลยมิได้ยกขึ้นฎีกา แต่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ที่ศาลล่างทั้งสองให้เพิกถอนการบังคับคดีแก่ที่ดินสองแปลงดังกล่าวนี้นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ส่วนที่จำเลยฎีกาในทำนองว่า เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์สินของจำเลยมาตั้งแต่ปี 2550 จนปัจจุบัน เป็นเวลานานมากแล้ว ทางราชการได้ปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ขอให้ประเมินราคาทรัพย์สินของจำเลยใหม่ก่อนบังคับคดีต่อไปนั้น แม้จำเลยได้กล่าวไว้ในอุทธรณ์ของจำเลย แต่เป็นฎีกาในข้อที่จำเลยไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง (เดิม) ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ผลคำพิพากษา
พิพากษายกคำสั่งศาลชั้นต้น ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ และยกคำร้องของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
