คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า นายสงวน แสวงมงคล ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามตราจองเลขที่ 28 เฉพาะส่วนในเนื้อที่ 37 ตารางวา พร้อมอาคารราชพัสดุ 2 หลัง เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการค้า มีกำหนด 1 ปี เมื่อครบกำหนดนายสงวนต่อสัญญาเช่าทุกปีจนกระทั่งสิ้นสุดการเช่าปี 2528 โจทก์ไม่ต่อสัญญาเช่าให้นายสงวนอีก แต่นายสงวนไม่ยอมส่งมอบที่ดินที่เช่าพร้อมอาคารคืนโจทก์ ต่อมานายสงวนถึงแก่ความตายโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสี่ในฐานะทายาทของนายสงวนให้ส่งมอบที่ดินที่เช่าพร้อมอาคารคืนโจทก์ แต่จำเลยทั้งสี่เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมอาคารที่เช่า และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 35,552 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี
นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายสงวนสามีจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา สามีจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 กับพวกก็นำค่าเช่าไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ทุกปี โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้อง สามีจำเลยที่ 1 ได้ปรับปรุงที่ดินพิพาทโดยถมดินเสียค่าใช้จ่าย 300,000 บาท เสียค่าใช้จ่ายในการสร้างต่อเติมซ่อมแซมอาคารพิพาท รวมทั้งทำประตูเหล็กม้วนรอบอาคาร เป็นเงิน 700,000 บาท รวมเสียค่าใช้จ่าย 1,000,000 บาท จำเลยที่ 1 จึงขอฟ้องแย้งให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี
จนกว่าจะชำระเสร็จและให้โจทก์ไปจดทะเบียนให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินและอาคารพิพาทจนถึงปี 2551โดยให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่ารายปี ปีละ 4,444 บาท นับแต่ปี 2536 เป็นต้นไปหากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้ง เนื่องจากไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จำเลยที่ 1 อุทธรณ์คำสั่ง ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้ ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ในข้อที่ว่า โจทก์และนายสงวนสามีจำเลยที่ 1 มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกันโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงกับสามีจำเลยที่ 1 ว่าจะให้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทเป็นเวลา 30 ปี โดยให้สามีจำเลยที่ 1 ลงทุนก่อสร้างต่อเติมซ่อมแซมอาคารพิพาทให้อยู่ในสภาพดี และยกสิ่งปลูกสร้างซ่อมแซมขึ้นใหม่ให้โจทก์เมื่อครบ 30 ปีแล้วแต่อย่างใด
การก่อสร้างต่อเติมอาคารพิพาทก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ทางการค้าของจำเลยที่ 1 และสามีเอง ทั้งยังเป็นการผิดสัญญาเช่าด้วยขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ให้การว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับสามีของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา จำเลยที่ 2 มิได้เข้าอยู่อาศัยหรือใช้สิทธิใด ๆ ในที่ดินพิพาท ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ให้การทำนองเดียวกับจำเลยที่ 1จำเลยที่ 4 ไม่ยื่นคำให้การศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ส่งมอบที่ดินและอาคารราชพัสดุที่เช่าแก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารราชพัสดุที่เช่ากับให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 35,552 บาท แก่โจทก์
พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยทั้งสี่อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนจำเลยทั้งสี่ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2521นายสงวน แสวงมงคล สามีจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามตราจองเลขที่ 28พร้อมอาคารราชพัสดุจำนวน 2 หลัง ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินตามตราจองดังกล่าวกับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี คิดเป็นค่าเช่าที่ดินปีละ 444 บาท ค่าเช่าอาคารปีละ4,000 บาท รวมค่าเช่าที่ดินและอาคารปีละ 4,444 บาท โดยโจทก์ให้เช่าเป็นรายปีหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าในปีต่อไปจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ โจทก์และนายสงวนได้ตกลงต่ออายุสัญญาการเช่าจนถึงปี 2528 ต่อมาโจทก์ไม่ยินยอมต่ออายุสัญญาการเช่าให้แก่ผู้เช่าอีก และผู้เช่าได้ถึงแก่ความตาย
โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสี่ในฐานะทายาทผู้เช่าส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ แต่จำเลยทั้งสี่เพิกเฉย คดีมีปัญหามาสู่การวินิจฉัยของศาลฎีกาตามฎีกาของจำเลยทั้งสี่ 2 ประเด็นประเด็นแรกที่จำเลยทั้งสี่ฎีกาว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายสงวนสามีของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวเกิดจากคำฟ้องเดิม คำให้การและฟ้องแย้งและคำให้การแก้ฟ้องแย้ง หาได้เกิดจากคำฟ้องเดิมและคำให้การจำเลยเท่านั้นไม่ เมื่อฟ้องแย้งเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นเงินได้ด้วย ประเด็นดังกล่าวจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การพิจารณาว่าคดีตามคำฟ้องของโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จะต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่
ต้องแยกพิจารณาต่างหากเป็นคนละส่วนกัน คดีตามคำฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งโดยอ้างว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับนายสงวนสามีจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยที่ 1 มิใช่การเรียกร้องเอาทรัพย์สินจากโจทก์ จึงเป็นคดีที่ฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับนายสงวนสามีจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ข้อนี้ของจำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบและศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงตามอุทธรณ์ข้อดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยใหม่
ปรากฏว่าสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุเพื่ออยู่อาศัย และสัญญาเช่าอาคารราชพัสดุ ตามเอกสารหมาย จล.2 ถึงจล.11 เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา 1 ปี และต่อสัญญาปีต่อปี มิได้มีข้อตกลงที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแต่อย่างใด ที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ได้ปรับปรุงที่ดินที่เช่า ปลูกอาคารขึ้นมาใหม่ และก่อสร้างเพิ่มเติมอาคารพิพาท สิ้นเงินไปถึง 1,000,000 บาท ตามภาพถ่ายหมาย ล.1 และ ล. 2 แล้วตกลงยกสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นใหม่ทั้งหมดให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานั้น เห็นว่า สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 กับพวกก่อสร้างเพิ่มเติมอาคารพิพาทดังกล่าว เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่นายสงวนสามีจำเลยที่ 1 เช่าจากโจทก์เท่านั้น
หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยที่ 1 กับพวกมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้เช่าต่อ จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นบริวารของนายสงวน สามีจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารราชพัสดุพิพาทอีกต่อไป และไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้ประเด็นที่สองที่จำเลยทั้งสี่ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยข้อกฎหมายเกินประเด็นพิพาท และวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่มิได้ปรากฏในท้องสำนวนโดยอ้างว่าประเด็นข้อพิพาทที่กะไว้มีว่า "จำเลยที่ 2 อาศัยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทหรือไม่" เมื่อโจทก์นำสืบไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทก็ต้องแพ้คดีในประเด็นข้อนี้เห็นว่า ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายนั้น
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริง จำเลยที่ 2 ให้บริวารเข้าไปอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยไม่ยอมส่งมอบคืนให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ก็ต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาแล้วปรับเข้าข้อกฎหมายว่า จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดร่วมด้วย จึงไม่เป็นการวินิจฉัยเกินหรือนอกประเด็นพิพาทและมิได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงที่มิได้ปรากฏในท้องสำนวนแต่อย่างใดคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสี่ฟังไม่ขึ้น"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
