คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน ๒,๑๑๓,๑๒๕ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี จากต้นเงิน ๒,๑๐๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเนื้อที่ ๒๐ ไร่ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามใบจองที่อยู่ติดกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ ๒๕๓ จากจำเลย แต่เนื่องจากที่ดินดังกล่าวมีเพียงใบจองไม่อาจรังวัดแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงให้จำเลยยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินตาม ใบจองรวมเข้ากับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ หลังจากนั้นจึงแบ่งแยกแล้วโอนให้แก่โจทก์ ระหว่างจำเลยดำเนินการดังกล่าวโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ เนื่องจากไม่ทราบว่าหลังจากรังวัดแบ่งแยกแล้วทางราชการจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นเลขที่เท่าใด
ต่อมาสำนักงานที่ดินอำเภอเพ็ญ จังหวัดอุดรธานี ได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินตามใบจองแปลงที่โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อขายกันเป็นเลขที่ ๓๑๒๗ จำเลยจึงนัดหมายให้โจทก์ไปชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและจดทะเบียนโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินอำเภอเพ็ญ จังหวัดอุดรธานี แต่โจทก์ไม่ยอมไปรับโอนโดยอ้างว่าไม่ใช่ที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อขาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่จำต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำ และชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวมเป็นเงิน ๗๕๗,๗๕๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันผิดสัญญา (วันที่ ๒๑ มิถุนายน ๒๕๓๗) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลย ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ ๔,๐๐๐ บาท
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ ๔,๐๐๐ บาท แทนโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยประพฤติผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ ตำบลเชียงหวาง อำเภอเพ็ญ จังหวัดอุดรธานี ให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยให้การรับว่า จำเลยมิได้โอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ แต่ต่อสู้ว่า แม้กระนั้นก็ตามจำเลยก็ไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะความจริงโจทก์กับจำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินตามใบจองที่อยู่ติดกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ แต่เนื่องจากยังไม่สามารถรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามใบจองแล้วโอนให้โจทก์ได้ จึงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ และตกลงกันให้จำเลยขอรังวัดที่ดินตามใบจองเพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์รวมกันกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ หลังจากนั้นจึงรังวัดแบ่งแยกเฉพาะส่วนที่โจทก์ประสงค์จะซื้อ
จำเลยได้ดำเนินการตามสัญญาจนสามารถรังวัดแบ่งแยกเสร็จแล้ว แต่โจทก์บิดพลิ้วไม่ยอมรับโอนที่ดินส่วนนั้น เห็นว่า จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงตามฟ้องของโจทก์เป็นส่วนใหญ่เพียงแต่ยกเอาข้อเท็จจริงใหม่ขึ้นกล่าวอ้างว่า ความจริงใน ชั้นแรกโจทก์กับจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินตามใบจองหาใช่ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ ดังที่ระบุในสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่ จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ให้สมดังข้ออ้าง มิฉะนั้นจำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญาดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้โจทก์นำสืบก่อนในประเด็นที่ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายและต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์หรือไม่ จึงไม่ถูกต้อง อย่างไรก็ตามเมื่อโจทก์และจำเลยต่างนำพยานหลักฐานเข้าสืบจนเสร็จสิ้นกระแสความแล้ว
หากจะวินิจฉัยต่อไปก็ไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ ศาลฎีกาจะได้พิจารณาพิพากษาคดีต่อไปตามรูปคดีที่จำเลยมีภาระ การพิสูจน์โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาคดีใหม่ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า การที่จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่า โจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินตามใบจองที่อยู่ติดกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ แต่เนื่องจากยังไม่สามารถรังวัดแบ่งแยกและโอนให้แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงขอให้จำเลยขอรังวัดเพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินตามใบจองรวมเป็นแปลงเดียวกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ โดยโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ ไว้ก่อน
มีข้อตกลงว่า เมื่อทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินตามใบจองให้แล้ว จำเลยต้องรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ดังกล่าวเนื้อที่ ๒๐ ไร่ แล้วโอนให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารซึ่ง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๙๔ (ข) ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาหรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดิน เอกสารหมาย จ. ๑ มีข้อความระบุชัดว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ เนื้อที่ ๑๘ ไร่ ๓ งาน ๔๐ ตารางวา จากจำเลย แต่ทางพิจารณาได้ความตามพยานหลักฐานของจำเลยว่า ก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ดังกล่าว ช่างรังวัดสำนักงานที่ดินอำเภอเพ็ญได้รังวัดที่ดินตามใบจองเลขที่ ๓๗๖ เอกสารหมาย
จ. ๑๐ รวมเข้ากับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ ๒๕๓ เป็นเหตุให้เนื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับนั้นซึ่งมีอยู่ ๑๘ ไร่ ๓ งาน ๔๐ ตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น ๖๙ ไร่ ๒ งาน ๔๐ ตารางวา ต่างไปจากเนื้อที่ดินที่ระบุในสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ. ๑ ดังนั้นจำเลยย่อมมีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบอธิบายความหมายของสัญญาดังกล่าว เพื่อให้เห็นเจตนาอันแท้จริงของโจทก์และจำเลยว่าประสงค์จะซื้อขายที่ดินส่วนใดในเนื้อที่ ๖๙ ไร่ ๒ งาน ๔๐ ตารางวา ได้ ไม่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันต้องห้ามตามกฎหมายดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น
ปัญหาต่อไปมีว่า?
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม ๑๒,๐๐๐ บาท.
