คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 650, 652, 654 ถนนสี่พระยาจังหวัดพระนคร ตั้งอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าเพื่อการค้าอัตราค่าเช่ารวมทั้งหมดเดือนละ 120 บาท จำเลยค้างค่าเช่า 7 เดือนเป็นเงิน 840 บาท และจำเลยได้ให้ผู้อื่นเช่าช่วงตึกพิพาทโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและขอให้จำเลยออก จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกที่เช่าและให้ใช้ค่าเช่าที่ค้าง 840 บาท ฯลฯจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์จะเป็นเจ้าของตึกหรือไม่ ๆ รับรองตึกแถวพิพาทไม่ได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าจากนางสายเพื่ออยู่อาศัย หากจะมีการค้าบ้างก็เป็นเพียงอุปกรณ์ จำเลยไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยไม่ได้ให้เช่าช่วง จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ นางสายเจ้าของตึกมีสัญญากับบริษัทน้ำมันตราหอยและจำเลยซึ่งบังคับให้นางสายให้โอกาสแก่บริษัทและจำเลยก่อนเมื่อประสงค์จะขาย จำเลยได้แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวแล้ว แต่ไม่ปรากฏว่านางสายได้ให้โอกาสเช่นนั้น โจทก์จึงฟ้องจำเลยไม่ได้
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นเห็นว่าตึกพิพาทตั้งอยู่ในย่านการค้า จำเลยประกอบธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ส่วนสัญญาที่บริษัทน้ำมันทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมนั้นไม่ผูกมัดโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าได้พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าเลขที่ 650, 652, 654 แล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 840 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 120 บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่เช่าจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์เห็นว่าสำหรับห้องเลขที่ 654 นั้นอยู่ต่างหากจากห้องเลขที่ 650และ 652 เพราะอยู่ในตรอกข้างห้องเลขที่ 652 ซึ่งมีทางเข้าออกทางตรอกนี้ได้ สำมะโนครัวก็แยกห้องนี้เป็นห้องหนึ่งและเป็นที่อยู่อาศัยมาแต่ครั้ง 20 ปีมานี้ไม่เป็นอุปกรณ์ของห้องเลขที่ 650, 652 เพราะเป็นห้องหนึ่งโดยเฉพาะ จึงเป็นเคหะได้รับความคุ้มครองฯ
พิพากษาแก้ว่าสำหรับห้องเลขที่ 654 โจทก์จะขับไล่ไม่ได้ ฯลฯ นอกนั้นยืนโจทก์และจำเลยฎีกาจำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมาย 2 ข้อ คือ1. ในการที่จะวินิจฉัยว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็น "เคหะ" หรือไม่นั้น พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ฉบับที่ 2 มาตรา 3 ไม่ได้มีบทบัญญัติให้คำนึงถึงเจตนาในการเช่าสภาพของสถานที่เช่า ทำเลที่ตั้งของสถานที่เช่าและเหตุผลแวดล้อมอย่างอื่น ดังนั้นจะไปหยิบยกเอาเหตุเหล่านี้มาประกอบการวินิจฉัยชี้ขาดว่าสถานที่เช่าเป็น"เคหะ" หรือไม่ จึงเป็นการใช้กฎหมายนอกตัวบทกฎหมายนั้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาเห็นว่าความหมายอันสำคัญของคำว่า "เคหะ" ตามมาตรา 3 ก็คือ"สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย" ส่วนบทบัญญัติต่อไปที่ว่า"โดยไม่คำนึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์" นั้น จะเห็นได้ว่าเป็นแต่ขยายความแห่งบทบัญญัติตอนต้นเท่านั้น แต่ส่วนสำคัญก็คงอยู่ที่ว่า"สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย" และโดยพระราชบัญญัติฉบับนี้เกี่ยวกับเรื่องการเช่า ฉะนั้นการที่จะวินิจฉัยสิ่งปลูกสร้างใดที่มีการเช่าจะเข้าอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติหรือไม่จึงจำเป็นจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญาด้วยว่าจะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการอื่นใด มิใช่สักแต่ว่าถ้าผู้เช่าเข้าไปอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่าแล้วจะทำให้การเช่าตกอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าทุกกรณีไปก็หามิได้
เพราะสิ่งปลูกสร้างบางอย่างย่อมไม่ใช่สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นศาลฎีกาจึงได้วางหลักไว้ว่าการที่จะวินิจฉัยว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็น "เคหะ" ตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ หรือไม่นั้น จำต้องคำนึงถึงเจตนาในเวลาเช่า สภาพและทำเลที่ตั้งของสถานที่เช่าและเหตุผลแวดล้อมอย่างอื่นเป็นข้อประกอบด้วย ทั้งนี้เป็นการตีความตามตัวบทกฎหมายอย่างตรงไปตรงมานั่นเอง หาใช่เป็นการใช้กฎหมายนอกตัวบทกฎหมายไม่จำเลยเถียงอีกข้อหนึ่งว่า ในมาตรา 13 คณะกรรมการมีอำนาจให้ขึ้นค่าเช่าได้ในกรณีสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสำหรับใช้อย่างอื่น ฉะนั้นการเช่าสำหรับใช้อย่างอื่นเช่นการเช่าเพื่อประกอบการค้าก็ย่อมอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัตินี้ทั้งสิ้น
เห็นว่ามาตรา 13 เป็นเรื่องที่กฎหมายกำหนดเกณฑ์ที่จะขึ้นค่าเช่าสำหรับเคหะที่ใช้ประโยชน์อย่างใดเท่านั้น ศาลฎีกาไม่เคยวางหลักเลยไปถึงว่าสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อย่างอื่นนั้นจะเป็นเคหะไม่ได้เสมอไป กรณีอาจมีได้สำหรับสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่นด้วยจึงเห็นได้ว่า มาตรา 13 บัญญัติขึ้นสำหรับนำมาใช้ในกรณีที่กล่าวนี้ฎีกาของจำเลยที่เกี่ยวกับสัญญาที่บริษัทน้ำมันตราหอยทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมซึ่งมีข้อความว่า ถ้าเจ้าของที่มีความประสงค์จะขายสถานที่ที่ตั้งน้ำมันจะต้องให้โอกาสแก่บริษัทที่จะเลือกรับซื้อไว้ได้ก่อนผู้อื่นนั้น เห็นว่าในสัญญามิได้มีข้อความระบุถึงจำเลยแต่อย่างใดเลย จำเลยไม่มีทางจะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญานั้นเลย และเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้เคยชำระค่าเช่าตึกพิพาทให้แก่โจทก์แล้วจะมาเถียงว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยไม่ได้ส่วนฎีกาของโจทก์ที่ว่าห้องเลขที่ 654 หาควรถือเป็นเคหะอันควรได้รับความคุ้มครองไม่นั้น
ศาลฎีกาเห็นว่าห้องนี้ตอนหลังเปิดเข้าออกถึงอีก 2 ห้องที่จำเลยทำการค้าน้ำมันได้ แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่านอกจากตึกแถวสามห้องที่จำเลยเช่าจากโจทก์แล้วจำเลยยังได้เช่าตึกอีกสองหลังติดกับห้องพิพาทนี้จัดตั้งเป็นคลีนิคชั้นบนให้ลูกหลานอยู่ เห็นว่าห้องเลขที่ 654 นี้จำเลยเช่าเพื่อเป็นอุปกรณ์สำหรับการค้าของจำเลย ไม่ใช่ "เคหะ" ตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
