คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่ าจำเลยได้เช่าที่ดินโฉนด ๓๑๒๓ ของโจทก์เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์ จำเลยได้ปลูกตึกแถวรวม ๘ คูหา ครั้งสุดท้ายจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๒๗ กันยายน ๒๔๗๙ ถึงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๔๘๘ ปลายปี พ.ศ. ๒๔๘๗ หรือต้นปี พ.ศ.๒๔๘๘ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยให้คนงานตัดลูกกรงเหล็กด้านหลังตึกหมายเลข ๔๙๘ กรมการสาสนาซึ่งเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของโจทก์ ให้จำเลยทำให้ดีดังเดิม จำเลยไม่ทำ หัวหน้ากองสาสนาสมบัติได้บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งคืนที่เช่า การบอกเลิกนี้ทำโดยพละการ จึงไม่ผูกพันธ์โจทก์ อธิบดีกรมสาสนาได้มีหนังสือระงับการบอกเลิกการเช่นนี้ และให้ถือว่าสัญญาเช่าคงผูกพันธ์ต่อไป
บัดนี้ครบกำหนด ๙ ปีแล้ว จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิให้โจทก์ตามสัญญา ซึ่งขอให้ศาลแสดงว่าตึกตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ และบังคับให้จำเลยทำการโอน กับห้ามไม่ให้จำเลยเกี่ยวข้อง จำเลยต่อสู้โจทก์บอกเลิกสัญญามายังจำเลย และให้จัดการส่งที่เช่าคืน จำเลยตอบรับสนองการเลิกนี้ และขอให้โจทก์รื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้าตึก ซึ่งเป็นส่วนของโจทก์ไป เพื่อจำเลยจะได้จัดการรื้อถอนและส่งที่เช่าคืน โจทก์ไม่จัดการตามจำเลยร้องขอ จำเลยหมดความผูกพันที่จะต้องโอนตึกให้โจทก์ ตึกรายนี้ยังเป็นของจำเลย และมีราคาถึงสองแสนบาท เมื่อจำเลยยังเถียงกรรมสิทธิอยู่ คดีจึงเกินอำนาจศาลแขวง และ
จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์รื้อสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ถ้าไม่รื้อก็ให้เสียค่ารื้อให้จำเลย ๒๐๐๐ บาท
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้ว ให้จำเลยจัดการโอนทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้แก่โจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่าฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลแสดงสิทธิตามสัญญา และบังคับให้จำเลยไปทำการโอนตามสัญญา ข้อเถียงของจำเลยที่ว่า จำเลยยังคงเป็นเจ้าของตึกอยู่ ก็หมายความว่าจำเลยต่อสู้ว่าตามสัญญา ตึกยังคงเป็นของจำเลย เป็นเรื่องต่อสู้ในทางแปลสัญญาทั้งสิ้น จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ตกอยู่ในอำนาจศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุตติธรรม ส่วนข้ออ้างของจำเลยในเรื่องฟ้องแย้งนั้น แม้จะฟังว่าเป็นเรื่องเกินอำนาจศาลแขวงดังจำเลยว่า ก็ไม่ทำให้คดีเดิมที่โจทก์ฟ้องเสียไป เพราะคดีเดิมที่โจทก์ฟ้องอยู่ในอำนาจของศาลแขวงอยู่แล้ว จำเลยต่างหากที่+จะนำฟ้องแข้งของตนไปฟ้องยังศาลแพ่ง เมื่อจำเลยนำไปฟ้องยังศาลแขวง ๆ ก็บังคับให้ตามคำฟ้องแย้งจำเลยไม่ได้ตามรูปคดีต้องถือว่า ข้อที่จำเลยฟ้องแย้งเป็นแต่เพียงข้อต่อสู้ฟ้องเดิมของโจทก์ข้อหนึ่งเท่านั้น
ส่วนในเรื่องสัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกโดยตกลงให้ตึกเป็นของเจ้าของที่เช่นนี้ ศาลฎีกาเคยพิพากษาไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ แล้วว่า ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ตามสัญญาในฐานเป็นส่วนควบของที่ดิน หาจำต้องไปทำการโอนไม่ ที่จำเลยเถียงว่าได้มีการเลิกสัญญากันแล้วก็ได้ความว่า การที่บอกเลิกสัญญา ก็โดยอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า จำเลยก็ยอมและไม่เถียงในข้อนี้ เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาและโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ตึกรายนี้ก็ต้องตกเป็นของโจทก์ จำเลยจะรื้อไปไม่ได้ สัญญาข้อ ๕ มีว่า ให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งต่าง ๆ ออกไปจากที่เช่านั้น หมายความแต่เพียงของ ๆ จำเลย ไม่ได้หมายความว่าให้จำเลยรื้อตึกไปได้ ฉะนั้นแม้จะฟังว่ามีการเลิกสัญญาจริง ก็ไม่ทำให้สิทธิในตึกรายนี้ของโจทก์เสียไป
ผลคำพิพากษา
จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ฉะเพาะในข้อที่ให้ทำการโอน นอกนั้นคงยืนตาม
