คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา5,546,250 บาท จำเลยสัญญาว่าจะจัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินก่อนโอนกรรมสิทธิ์โดยปลอดภาระผูกพัน โจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงินทั้งสิ้น 3,500,000 บาท แต่ปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เนื่องจากจำเลยหาได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกจากที่นาตามที่สัญญาไว้กับโจทก์ให้เรียบร้อยไม่และไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่านา เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลดังกล่าวให้ได้ ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าภาษีค่าธรรมเนียมในการโอน
ค่าอากรแสตมป์ และให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลือ2,046,250 บาท หากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้กับโจทก์ขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวแต่ฝ่ายเดียวและให้หักเงินส่วนที่เหลือ 2,046,250 บาท ใช้เป็นค่าภาษี ค่าธรรมเนียมในการโอนและค่าอากรแสตมป์ หากโจทก์ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่ฝ่ายเดียว ก็ให้จำเลยคืนมัดจำ 3,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงเป็นผู้ออกค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ ทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว ส่วนจำเลยเป็นฝ่ายออกค่านายหน้าในอัตราร้อยละ 3 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งชำระเงินส่วนที่เหลือแต่โจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือ
โจทก์จึงผิดสัญญา โจทก์ทราบอยู่แล้วว่าไม่มีผู้เช่านาในที่ดินจำเลย แต่ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์นำเงินมาไม่พอที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมค่าภาษีอากรได้ จำเลยถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงได้บอกเลิกสัญญาและริบมัดจำโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลย ขอให้ยกฟ้องศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 21733 ตำบลบ้านแป้ง อำเภอบางปะอิน (พระราชวัง)จังหวัดพระนครศรีอยุธยา (กรุงเก่า) เนื้อที่ 18 ไร่ 1 งาน 95 ตารางวา เดิมจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2534 ต่อมาได้ทำสัญญากันใหม่เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2534 โดยจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 5,546,250 บาท
โจทก์ได้วางมัดจำไว้ 3,000,000 บาท ในสัญญาไม่ได้กำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ไว้วันที่ 5 พฤศจิกายน 2534 โจทก์ได้ชำระมัดจำแก่จำเลยอีก 500,000 บาทต่อมาจำเลยได้นัดให้โจทก์ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในวันที่ 1 ตุลาคม 2536แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทหรือไม่ ตามฟ้องโจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะมีผู้เช่านาอยู่และจำเลยมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินและไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่านา ส่วนจำเลยอ้างว่าไม่มีผู้เช่านาจึงเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่ามีผู้เช่านาที่ดินพิพาทหรือไม่ซึ่งข้อนี้โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ได้ไปดูที่ดินพิพาทจึงได้ทราบว่ามีผู้เช่านาโดยสังเกตเห็นต้นข้าวได้สอบถามชาวบ้านซึ่งมีบ้านปลูกสร้างอยู่ตรงข้ามกับที่ดินแปลงนี้ว่าใครทำนาทราบว่าคือนายชด
นัยอรุณจึงได้ติดต่อจำเลย จำเลยบอกว่าไม่มีปัญหาเรื่องผู้เช่านา จำเลยสามารถจัดการได้แต่ไม่ได้บอกว่าจะจัดการอย่างไร ต่อมาวันที่ 29 กันยายน 2536 โจทก์ไปดูที่ดินพิพาทจึงได้สอบถามนายชดได้ความว่านายชดทำนามาหลายปีแล้วโดยให้ค่าเช่าปีละ 200 บาท ต่อไร่ โจทก์ได้พานายชดไปสถานีตำรวจภูธรอำเภอบางปะอิน เพื่อให้เจ้าพนักงานตำรวจลงบันทึกประจำวันไว้แต่ระหว่างที่รอแพข้ามฟาก นายจรัลไม่ทราบนามสกุลซึ่งรู้จักสนิทสนมกับจำเลยมาพานายชดกลับไป ซึ่งนางตา วงษ์เกลี้ยงเบิกความเป็นพยานโจทก์สนับสนุนว่าที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากบ้านของพยานประมาณ 3 กิโลเมตร ใช้เป็นที่ทำนาและทราบว่านายชดทำนาอยู่ในที่ดินพิพาทหลายปีก่อนหน้าที่จำเลยจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมา
นายชดพยานจำเลยก็เบิกความเจือสมพยานโจทก์ยอมรับว่าพยานไม่มีที่นาเป็นของตนเองแต่ได้เช่านาพิพาทของนายณรงค์จำนามสกุลไม่ได้ ต่อมานายณรงค์ได้ขายนาพิพาทให้จำเลย พยานได้พูดขอทำนาแปลงนี้จากจำเลยแต่ไม่ได้ขอเช่าพยานทำนาถึงปี 2534 จึงเลิกทำนาเนื่องจากจำเลยบอกว่าจะขายนาให้ผู้อื่นการหยุดทำนาดังกล่าวได้มีการลงบันทึกไว้ในรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2534 หลังจากนั้น 2 ปีที่นามีสภาพรก จำเลยได้มาว่าจ้างให้เข้าทำนาในที่ดินแปลงนี้ในราคาปีละ 5,000 บาท ซึ่งจำเลยก็นำสืบตรงตามที่นายชดเบิกความ พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย ฟังได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นที่นาและมีนายชดทำนาอยู่ในที่ดินพิพาทและเมื่อสัญญาจะซื้อขาย ข้อ 4 ระบุว่าผู้เช่านา
ผู้ขายเป็นฝ่ายตกลงกับผู้เช่านาเอง เช่นนี้ย่อมแสดงว่ามีนายชดเป็นผู้เช่านาที่ดินพิพาทตั้งแต่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแต่แรกแล้ว และเมื่อมีข้อตกลงในเรื่องผู้เช่านาว่าจำเลยตกลงกับผู้เช่าเองก็ย่อมผูกพันและบังคับกันได้ ดังนั้น การตีความเจตนาของคู่สัญญาจึงต้องตีตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ข้อตกลงดังกล่าวหมายถึงว่ามีข้อตกลงให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 บัญญัติไว้เป็นพิเศษแตกต่างจากที่ดินทั่วไป เช่นการเช่านาไม่ว่าจะมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตามย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ (มาตรา 22) และต้องมีกำหนดการเช่าคราวละไม่น้อยกว่า 6 ปี
ถ้ามิได้กำหนดเวลาเช่าไว้ให้ถือว่าเช่ากันคราวละ 6 ปี และเมื่อสิ้นสุดการเช่านาแล้วมิได้บอกเลิกการเช่านาให้ถือว่าได้มีการเช่านาต่อไปอีกคราวละ 6 ปี (มาตรา 26) ทั้งคำว่า "การเช่า" ตามมาตรา 5 หมายความว่า "การเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าซึ่งที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทที่การเช่าที่ดินเพื่อการนั้นมีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้ ทั้งนี้ ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตามและหมายความรวมถึงการยินยอมให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมดังกล่าวโดยได้รับค่าเช่าและการทำนิติกรรมอื่นใดอันเป็นการอำพรางการเช่านั้น" ส่วนการบอกเลิกการเช่าก็ต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามมาตรา 34 คือผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านาและส่งสำเนาหนังสือดังกล่าวต่อประธาน
คชก. ตำบล และในวรรคสองบัญญัติว่าภายในเจ็ดวันนับแต่เมื่อได้รับสำเนาหนังสือตามวรรคหนึ่งให้ประธาน คชก. ตำบลหรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจาก คชก. ตำบลแจ้งให้ผู้เช่านาที่ถูกบอกเลิกการเช่านาทราบเพื่อคัดค้านการบอกเลิกการเช่านาต่อ คชก. ตำบล ภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ดังนี้ เห็นได้ว่าการที่จะจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทจึงต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 เสียให้ถูกต้องการที่จำเลยและนายชดไปลงบันทึกประจำวันว่านายชดได้เลิกทำนาในที่ดินพิพาทจึงเป็นการปฏิบัติไม่ถูกต้องตามกฎหมายสัญญาเช่านายังไม่เลิกกันเมื่อจำเลยยังมิได้บอกเลิกการเช่านาโดยชอบทั้งยังมิได้บอกขายนาแก่ผู้เช่าตามมาตรา 53 ผู้เช่านาก็ยังมีสิทธิขอซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา 54 พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
พ.ศ. 2524ดังนี้ การที่จำเลยตกลงกับนายชดเลิกเช่านาจึงไม่มีผลในกฎหมายเท่ากับจำเลยยังมิได้จัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินที่พิพาท ซึ่งนายกรี ฉัตรจันทร์ เจ้าพนักงานที่ดินผู้สอบสวนผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พยานโจทก์เบิกความว่าเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2536 โจทก์และจำเลยได้มาขอให้จดทะเบียนขายที่ดินโดยจำเลยเป็นผู้ขาย โจทก์เป็นผู้ซื้อ จึงได้สอบถามข้อเท็จจริงจากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายและทำบันทึกลงในแบบ ท.ด.1 เมื่อสอบถามผู้ขายว่าที่ดินแปลงนี้มีผู้เช่านาหรือไม่ จำเลยบอกว่าไม่มีผู้เช่า แต่โจทก์บอกว่ามีผู้เช่านาพยานจึงทำบันทึกเสนอเจ้าพนักงานที่ดินเจ้าพนักงานที่ดินมีคำสั่งให้มีหนังสือสอบถามไปยัง คชก. ตำบลบ้านแป้ง
อำเภอบางปะอิน จึงได้ทำบันทึกไว้ พยานปากนี้ยังเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าในการสอบข้อเท็จจริงจากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายนั้นจะสอบถามในวันที่มาขอจดทะเบียนนั้นเอง ในกรณีที่มีผู้เช่าหรือกรณีเป็นที่สงสัยก็จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้โดยไม่ต้องให้คู่สัญญาลงลายมือชื่อในเอกสารใด ๆ อีกในวันที่ 1 ตุลาคม 2536 หากไม่มีการโต้แย้งกันเกี่ยวกับเรื่องผู้เช่านาก็จะจดทะเบียนโอนที่ดินกันได้ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้นำเรื่องมีผู้เช่านาที่ดินพิพาทขึ้นกล่าวอ้าง จำเลยเพียงแต่ปฏิเสธลอย ๆ โดยไม่นำนายชดมายืนยันว่าเลิกเช่าหรือมีหลักฐานการเลิกเช่านามายืนยันต่อเจ้าพนักงานที่ดินแต่อย่างใด การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่จดทะเบียนการซื้อขายให้ จึงเนื่องมาจากการมีผู้เช่านาที่ดินพิพาทนั้นเองซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อสัญญาจะซื้อขายที่ดิน
ดังนี้จึงยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาต่อจำเลยจำเลยไม่มีสิทธิริบมัดจำของโจทก์ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อจำเลยได้ขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มิได้คัดค้าน และโจทก์มาฟ้องคดีนี้อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ซึ่งในสัญญามิได้ระบุว่าจำเลยต้องดำเนินการให้เสร็จเมื่อใด ทั้งโจทก์มิได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยปฏิบัติในเวลาอันสมควรแต่โจทก์กลับมาฟ้องร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโอนที่ดินแก่โจทก์ทันทีจนจำเลยไม่อาจปฏิบัติได้ จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา พฤติการณ์ที่จำเลยนัดโจทก์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ยังมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทและเมื่อโจทก์ไม่รับโอน จึงได้ขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายก็ดี
พฤติการณ์ที่โจทก์นำคดีมาฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้ง ๆ ที่ยังมิได้ให้เวลาจำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ย่อมรู้อยู่ว่าไม่สามารถทำได้ แต่โจทก์มีคำขอว่าถ้าไม่สามารถโอนที่ดินได้ก็ให้คืนเงินมัดจำดังกล่าวเป็นพฤติการณ์ที่ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญาโจทก์และจำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยรับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391"
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 3,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
