คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี ตกลงค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท กำหนดชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1 ของทุกเดือนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่งวดวันที่ 1 มีนาคม 2545 ถึงงวดวันที่ 1 มิถุนายน 2545 เป็นเงิน 80,000 บาท โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอีกต่อไปจึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและให้ออกจากอาคารพิพาท จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วเพิกเฉย การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาทและห้ามมิให้มาเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 80,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสอง และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 200,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ที่ 1 ตั้งแต่ปี 2528 ค่าเช่าในอัตราเดือนละ 50,000 บาท แต่เนื่องจากโจทก์ที่ 1 ต้องการหลีกเลี่ยงภาษีจึงระบุอัตราค่าเช่าไว้ในสัญญา 20,000 บาท หากจำเลยตกลง โจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นระยะเวลา 20 ปี โดยจะต่อสัญญาเช่าให้ทุกปี จำเลยยินยอมและลงทุนตกแต่งอาคารพิพาททั้งหมดเป็นจำนวนเงิน 7,000,000 บาท จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ที่ 1 ทุกเดือน 50,000 บาท ไม่เคยผิดนัดและโจทก์ที่ 1 ออกใบเสร็จรับเงินระบุค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ต่อมาประมาณปลายปี 2544 โจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระทั้งที่จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสองทุกเดือนไม่เคยผิดนัด
ต่อมาเดือนมกราคม 2545 โจทก์ที่ 1 มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยต่อศาลชั้นต้นซึ่งได้มีคำพิพากษายกฟ้อง โจทก์ที่ 1 ไม่อุทธรณ์แต่กลับมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ทั้ง ๆ ที่ทราบดีแล้วว่ายังเหลือระยะเวลาการเช่าอีก 3 ปี ค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสองเรียกมาเกินความเป็นจริง โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหาย อีกทั้งก่อนฟ้องโจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกกล่าวทวงถามเป็นหนังสืออันจะทำให้จำเลยได้ใช้สิทธิโต้แย้ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 280,000 บาท และอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 18 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์นั้นปรากฏว่าครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 มิถุนายน 2548 ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป จึงพิพากษาขับไล่จำเลย เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า สัญญาเช่าที่จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่อีกต่อไปจึงฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ส่วนจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันเป็นเวลา 20 ปี
จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสองทุกเดือน ไม่ได้ค้างชำระค่าเช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด จำเลยมีสิทธิเช่าอยู่ต่อไป ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกจึงมีว่าในขณะที่โจทก์ทั้งสองยื่นฟ้องคดีนี้นั้น สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้วหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลในคำวินิจฉัยโดยยกข้อต่อสู้ของจำเลยในทำนองที่ว่าหากฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่ามีสิทธิเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ 20 ปี นับจากวันทำสัญญาในปี 2528 ก็ตาม ขณะที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาอยู่ ระยะเวลาการเช่าก็ได้ครบกำหนดแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงต้องออกจากอาคารพิพาทนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยโดยใช้ระยะเวลาในการตั้งสิทธิเรียกร้องของโจทก์ทั้งสองและข้อต่อสู้ของจำเลยไม่ตรงกับเหตุในคดี
ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังขึ้น แต่เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้าออกไปเกินสมควรเนื่องจากข้อเท็จจริงในคดีพอวินิจฉัยชี้ขาดได้ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จากคำเบิกความของจำเลยสัญญาเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทได้ 20 ปี นั้น คือสำเนาเอกสาร "หนังสือสัญญาเช่าตึกแถว ห้องแถว ตามประมวลกฎหมายใหม่" ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2528 ระหว่างโจทก์ทั้งสองกับนายสุเทพ สามีของจำเลยที่อ้างส่งท้ายคำเบิกความของนายธีระ
จำนวน 3 แผ่น แทรกอยู่ระหว่างเอกสาร โดยสัญญาดังกล่าวเป็นเอกสารแผ่นที่ 3 ในเอกสารฉบับนี้ระบุระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 10 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2528 ดังนั้น จากเอกสารดังกล่าวสัญญาเช่าจึงครบกำหนดเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2538 ซึ่งทั้งนายธีระพยานโจทก์ทั้งสองและจำเลยต่างเบิกความตรงกันว่าหลังจากที่นายสุเทพสามีของจำเลยถึงแก่ความตายในปี 2535 แล้ว จำเลยยังคงเช่าอาคารพิพาทอยู่ต่อมาจนครบระยะเวลาในปี 2538 หลังจากนั้นตั้งแต่ปี 2539 เรื่อยมา โจทก์ทั้งสองยังคงทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่ออีกในลักษณะเป็นรายปี จนมาถึงสัญญาเช่าครั้งสุดท้ายในปี 2544 เห็นว่า ไม่มีข้อความใดๆ ในสัญญาเช่าดังกล่าว ระบุให้เห็นได้ว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา 20 ปี
คงเป็นเพียงคำเบิกความลอยๆ ของจำเลยว่าความจริงแล้วค่าเช่าที่จำเลยชำระให้โจทก์ทั้งสองตามสัญญาฉบับนี้คือ 50,000 บาท ต่อเดือน แต่ที่ระบุไว้ในสัญญาเพียง 10,000 บาท ก็เพื่อประโยชน์ของโจทก์ที่ 1 ที่จะทำให้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาน้อยลง และที่ระบุระยะเวลาการเช่าไว้เพียง 10 ปี เพราะโจทก์ที่ 1 มีอายุมากแล้ว ให้ระบุเพียงเท่านั้นก่อน แต่ได้แจ้งให้จำเลยและสามีอยู่ในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่มีกำหนด อีกทั้งข้อตกลงที่จะยินยอมให้โจทก์ทั้งสองระบุจำนวนค่าเช่าให้ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีเงินได้ซึ่งเป็นหน้าที่ของพลเมืองไทยตามกฎหมายนั้น ย่อมเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน
จำเลยจึงไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อเป็นข้อต่อสู้ในคดีได้ แม้โจทก์ทั้งสองจะมิได้มาเบิกความหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวก็ตาม จำเลยและสามีเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องอาหาร และห้องเล่นสนุกเกอร์แม้จะใช้เงินลงทุนปรับปรุงอาคารถึง 7,000,000 บาท แต่ก็เห็นได้ว่าเป็นการลงุทนปรับปรุงอาคารเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของจำเลยและสามีเองยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจนทำให้น่ารับฟังว่ามีข้อตกลงให้จำเลยและสามีเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2528 ดังข้อต่อสู้ของจำเลยแต่อย่างใด ที่ศาลชั้นต้นรับฟังว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น
ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายคือจำเลยต้องรับผิดโจทก์ทั้งสองเพียงใด จำเลยเบิกความรับว่าเนื่องจากเคยพิพาทเป็นคดีกับโจทก์ทั้งสองในเรื่องสัญญาเช่าอาคารพิพาทมาก่อนในระหว่างอายุการเช่าสัญญาตามฟ้อง จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าตั้งแต่โจทก์ฟ้องคดีดังกล่าวเพราะไม่ทราบว่าจะชำระที่ไหน อย่างไรนอกจากนี้จำเลยยังเบิกความว่าความจริงจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสองเดือนละ 50,000 บาท มิใช่ 20,000 บาท ตามสัญญา ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าตามฟ้องครบกำหนดระยะเวลาและโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปแล้ว การอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาของจำเลยจึงเป็นการละเมิดโจทก์ทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามสัญญารวม 4 เดือน เป็นเงิน 80,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้องเป็นระยะเวลา 4 เดือน เป็นเงิน 200,000 บาท และนับจากวันฟ้องไปอีกเดือนละ 50,000 บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสองนั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
