คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า เดิมนายเอี้ยะ (ที่ถูกนายเจี๊ยะ)ปู่ของโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินแปลงเลขที่ 178/1 ตามบัญชีของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ตั้งอยู่ที่ตำบลบางกระบือ ตอนริมถอน นครไชยศรี แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร เพื่อประโยชน์ในการปลูกสร้างห้องแถวไม้ชั้นเดียว ต่อมานายเจี๊ยะปลูกสร้างห้องแถวไม้ชั้นเดียวหลายห้องรวมทั้งห้องแถวไม้เลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร ภายหลังนายเจี๊ยะถึงแก่ความตาย โจทก์จึงเป็นผู้ได้รับสิทธิให้เป็นผู้เช่าที่ดินดังกล่าวจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวกับมีสิทธินำห้องแถวเลขที่ 273/32 ที่พิพาทออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อหาประโยชน์ได้
เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2525 โจทก์มอบอำนาจให้นางสมพรทำสัญญาเช่าห้องแถวเลขที่ 273/32 กับจำเลยแทนโจทก์ ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าห้องแถวพิพาทอีกต่อไป จึงมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่า จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วแต่ยังคงเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถนำห้องแถวเลขที่ดังกล่าวออกให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อหาประโยชน์ได้ ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องแถวเลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องแถวพิพาท
จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจากนายเต่งอู๋ (ที่ถูกเค่งอู๋) เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2525 ในราคา 30,000 บาท ห้องแถวดังกล่าวปลูกบนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งมีนางสมพรเป็นผู้เช่าที่ดินกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยอันเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษให้จำเลยเช่าอยู่ได้ตลอดไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา นางสมพรได้โอนสิทธิทางทะเบียนให้จำเลยเป็นเจ้าบ้านหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพื่อยึดถือไว้เป็นหลักฐาน จำเลยครอบครองห้องแถวพิพาทในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โจทก์และจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน
โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ทั้งโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะมอบอำนาจให้นางสมพรเป็นผู้ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทดังกล่าว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าห้องแถวกับจำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาทำการดัดแปลงต่อเติมห้องเช่า และสัญญาเช่าครบกำหนดเป็นเวลานานแล้วเนื่องจากห้องแถวพิพาทสร้างมานานประมาณ 40 ถึง 50 ปี มีสภาพทรุดโทรมจำเลยจึงต้องซ่อมแซมเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้โดยเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 150,000 บาท ในฐานะที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสินธิ์ในห้องแถวพิพาท สัญญาเช่าห้องแถวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษดังนั้นจำเลยสามารถอยู่ได้โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องเช่าเลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์อัตราเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความจำนวน 1,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย คืนค่าขึ้นศาลทั้งหมดให้จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าจำเลยให้การต่อสู้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทมิใช่โจทก์ โจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย เป็นการต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้องอันเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า นายเอี้ยะ (ที่ถูกนายเจี้ยะ) ปู่ของโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินแปลงที่ปลูกห้องแถวพิพาทมาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพื่อประโยชน์ในการปลูกห้องแถวไม้ชั้นเดียวนำออกให้เช่า นายเจี้ยะเป็นผู้ปลูกห้องแถวพิพาท ต่อมานายเจี๊ยะถึงแก่ความตาย โจทก์ได้เข้าเป็นคู่สัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทน วันที่ 8 ตุลาคม 2525 โจทก์มอบอำนาจให้นางสมพรมารดาของโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับจำเลยแทนโจทก์
จำเลยให้การอ้างว่าจำเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจากนายเค่งอู๋แต่ยอมรับว่าทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ระบุมาในคำฟ้องจริงเนื่องจากที่ดินที่ปลูกห้องแถวเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำหรับการเช่าห้องแถวพิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นประมวลกฎมหายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ เมื่อจำเลยรับว่าทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทจริงแต่ประสงค์จะนำพยานหลักฐานมาสืบหักล้างว่าห้องแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยมิใช่ของโจทก์ โจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน กรณีจึงเป็นปัญหาข้อเท็จจริงที่จำเลยอ้างเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมาย
มิใช่ปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องแถวพิพาทหรือไม่ ในประเด็นข้อนี้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำให้การของจำเลยในตอนต้นอ้างว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องแถวพิพาท แต่ต่อมารับว่าจำเลยเช่าห้องแถวมาจากนางสมพร จึงเป็นคำให้การที่ไม่ชัดแจ้งและขัดแย้งกันไม่ก่อให้เกิดประเด็นว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องแถวพิพาทหรือไม่ ศาลฎีกา เห็นว่า คำให้การของจำเลยดังกล่าวเป็นที่เข้าใจได้ว่า จำเลยให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์โดยสิ้นเชิง คดีจึงมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องแถวพิพาทหรือไม่
การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยใหม่ ข้อเท็จจริงได้ความจากพยานโจทก์ที่นำสืบว่า เดิมนายเจี๊ยะปู่ของโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์และเป็นผู้ปลูกสร้างห้องแถวไม้ชั้นเดียวเพื่อนำออกให้บุคคลภายนอกเช่ารวมถึงห้องแถวพิพาท ปี 2502 นายเจี๊ยะถึงแก่ความตายโดยทำพินัยกรรมยกห้องแถวพิพาทให้นายเซี้ยงบิดาของโจทก์ เมื่อนายเซี้ยงถึงแก่ความตาย โจทก์จึงเป็นผู้มีสิทธิในห้องแถวพิพาทเป็นผู้ดูแลกิจการห้องเช่าและเข้าเป็นคู่สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทนนายเจี๊ยะ
ต่อมาโจทก์มอบอำนาจให้นางสมพรมารดาของโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับจำเลยแทนโจทก์ ตามหนังสือสัญญาเช่าบ้านและหนังสือมอบอำนาจ เอกสารหมาย จ.13 และ จ.14 ซึ่งจำเลยรับว่าทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับนางสมพรจริง จึงต้องฟังว่าเป็นการทำสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยและสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยกำหนดระยะเวลาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องแถวพิพาทโดยชอบแล้ว จำเลยเพิกเฉยโจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องแถวพิพาทได้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า และไม่จำต้องวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาท ส่วนที่จำเลยให้การและนำสืบต่อสู้ว่าเหตุที่ต้องทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทเอกสารหมาย
จ.14 ก็เนื่องมาจากไม่สามารถทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าได้ เพราะที่ดินเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงต้องทำสัญญาเช่าห้องแถวแทนนั้นเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) สำหรับข้อที่อ้างว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทอำพรางสัญญาเช่าช่วงที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงต้องบังคับตามสัญญาเช่าช่วง และสัญญาเช่าช่วงไม่ได้ทำเป็นหนังสือไม่มีลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้เช่าโจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ของจำเลยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์
