คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน ๑,๖๒๕,๓๕๐.๓๖ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ ๑๒ ต่อปี แก่โจทก์ ในเงินต้น ๑,๒๓๖,๐๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ ๕,๐๐๐ บาท แทนโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อประมาณกลางปี ๒๕๓๖จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๒๐ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานพระราชวัง (สำนักงานพระคลังข้างที่) เพื่อก่อสร้างอาคารให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยใช้ชื่อโครงการว่า(โครงการอาคารพักอาศัย เดอะ แกรนด์ ริเจนท์" ต่อมาวันที่ ๘ ธันวาคม ๒๕๓๖ โจทก์ตกลงเช่าช่วงห้องพักในอาคารดังกล่าวกับจำเลยโดยทำสัญญาจองสิทธิการเช่าช่วงห้องหมายเลข เอช ชั้น ๑๘ มีระยะเวลาการเช่าช่วง ๓๐ ปี รวมเป็นเงินค่าเช่าทั้งสิ้น ๔,๐๘๐,๐๐๐ บาท ซึ่งจำเลยตกลงว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในเดือนกรกฎาคม ๒๕๓๙ และมีข้อตกลงกันอีกว่า
หากระยะเวลาก่อสร้างต้องขยายออกไปก็ให้ขยายได้ไม่เกิน ๖ เดือน หากจำเลยก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้และไม่สามารถทำสัญญาเช่าช่วงหรือส่งมอบห้องพักแก่โจทก์ได้ตามสัญญานี้ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าช่วงเอกสารหมาย จ.๔ โจทก์ได้ผ่อนชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าติดตั้งโทรศัพท์ ๑ เลขหมาย รวมเป็นเงินทั้งสิ้น ๑,๒๓๖,๐๐๐ บาท แก่จำเลยตามใบเสร็จรับเงิน เอกสารหมาย จ.๕ถึง จ.๗ ปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายในเดือนกรกฎาคม ๒๕๓๙ ได้ และโจทก์ได้ขยายระเวลาก่อสร้างให้จำเลยออกไปอีก ๖ เดือน ตามข้อกำหนดในสัญญา แต่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ขยายให้ดังกล่าวในเดือนมกราคม ๒๕๔๐ จำเลยก็ยังก่อสร้างอาคารพิพาทไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์
ต่อมาวันที่ ๒๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๐ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.๘ ส่งไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวโดยชอบแล้ว เมื่อวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๐ ตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.๙ สำหรับข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕ เพราะโจทก์ไม่เคยไปดูงานก่อสร้างหรือแจ้งให้จำเลยทราบว่า ถ้าจำเลยก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จตามสัญญาโจทก์จะบอกเลิกสัญญา ต่อมาโจทก์เห็นว่า มูลค่าของอาคาร ลดลง โจทก์ไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยนั้น ศาลฎีกา เห็นว่า ตามคำให้การจำเลย จำเลยให้การในข้อที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโดยอ้างว่าโจทก์ไม่ยอมไปทำการจดทะเบียนการเช่าช่วงหลังจากที่จำเลย
ก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จตามสัญญาจึงเป็นคนละเหตุกับที่จำเลยอ้างมาในฎีกา ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง แม้ศาลชั้นต้นจะรับฎีกาของจำเลยข้อนี้มาด้วย ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัยให้ มีปัญหาข้อกฏหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปอีกว่าการที่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จภายในเดือนมกราคม ๒๕๔๐ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามสัญญาจองสิทธิการเช่าช่วงเอกสารหมาย จ.๔ ข้อ ๔ วรรคสาม หรือไม่ ในปัญหาข้อนี้ จำเลยฎีกาว่าตามสัญญาจองสิทธิการเช่าช่วงเอกสารหมาย จ.๔ ข้อ ๔ วรรคสาม ระบุว่า
โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จะต้องประกอบด้วยเหตุ ๒ ประการ คือ จำเลยก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ ภายในกำหนดระยะเวลาประการหนึ่ง กับจำเลยไม่สามารถส่งมอบห้องพักและทำสัญญาเช่าช่วงให้โจทก์ได้อย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง ซึ่งศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยประเด็นข้อนี้ตามอุทธรณ์ของจำเลย ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาข้อนี้เสียเอง โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลศาลอุทธรณ์วินิจฉัย เห็นว่า ตามสัญญาจองสิทธิการเช่าช่วง เอกสารหมาย จ.๔ ข้อ ๔ วรรคหนึ่ง ระบุไว้ว่า "ผู้ให้เช่า (จำเลย) สัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเดือนกรกฏาคม ๒๕๓๙ แต่หากระยะเวลาการก่อสร้างจะต้องขยายออกไปเนื่องจากเหตุจำเป็นใด ๆ ของผู้ให้เช่าแล้ว
ระยะเวลาที่ขยายออกไปนั้นต้องไม่เกิน ๖ เดือน นับแต่วันครบกำหนดเวลาก่อสร้างดังกล่าว" และในวรรคสามของสัญญา ข้อเดียวกันนี้ได้ระบุไว้ว่า "แต่หากผู้ให้เช่า (จำเลย) ไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างอาคามให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวข้างต้น และไม่สามารถทำสัญญาเช่าช่วงหรือส่งมอบห้องพักอาศัยให้แก่ผู้เช่า (โจทก์) ได้ตามสัญญานี้ อันเนื่องมาจากความผิดของผู้ให้เช่า ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ?(เมื่ออ่าน) สัญญาจองสิทธิการเช่าช่วงเอกสารหมาย จ.๔ ข้อ ๔ วรรคหนึ่งและวรรคสาม ดังกล่าวประกอบกันแล้ว พอเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยมีหน้าที่ต้อง ก่อสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ ดังกล่าวประกอบกันแล้ว พอเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องก่อสร้างอาคารพิพาทให้แล้วเสร็จสมบูรณ์อย่างช้าภายในเดือนมกราคม ๒๕๔๐ พร้อมทั้งทำสัญญาเช่าช่วงและส่งมอบ
ห้องพักอาศัยให้แก่โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวด้วย มิฉะนั้นโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หาได้มีความหมายว่าจำเลยจะส่งมอบห้องพักอาศัยให้แก่โจทก์หรือทำสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาก่อสร้างอาคารพิพาทแล้ว เมื่อใดก็ได้ดังที่จำเลยเข้าใจไม่ เมื่อปรากฏว่าจำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเดือนมกราคม ๒๕๔๐ ตามข้อกำหนดในสัญญาย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยไม่สามารถส่งห้องพักอาศัยแก่โจทก์หรือ ทำสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์ได้ในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวด้วย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบ และพิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าและค่าติดตั้งโทรศัพท์ ที่จำเลยได้รับไปจากโจทก์พร้อมค่าเสียหายเท่ากับดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๑๒ ต่อปี มานั้น จึงต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม
ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๑ จำนวน ๓๔,๐๐๐ บาท แก่จำเลยเมื่อวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๓๗ ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.๕ ฉบับที่ ๓ แต่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยใช้ดอกเบี้ยแก่โจทก์ในต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๓๖ จึงไม่ถูกต้อง ปัญหาข้อนี้เป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้เป็นคุณแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๒ (๕) ส่วนที่ศาลล่าง ทั้งสองพิพากษาให้จำเลยใช้ดอกเบี้ยแก่โจทก์ในต้นเงินค่าติดตั้งโทรศัพท์จำนวน ๙,๐๐๐ บาท โดยมิได้ให้ดอกเบี้ยสำหรับต้นเงินค่าประกันใช้โทรศัพท์อีก ๓,๐๐๐ บาท ตามใบรับเงินเอกสาร
จ.๗ ซึ่งจำเลยได้รับไปจากโจทก์ตามฟ้องด้วยนั้น โจทก์มิได้อุทธรณ์ข้อนี้ ปัญหาดังกล่าวจึงเป็นยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น นอกจากนี้ ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าจากโจทก์จำเนวน ๒๔ งวด รวมเป็นเงิน ๑,๒๒๔,๐๐๐ บาท ซึ่งมีค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๒๑ จำนวน ๓๔,๐๐๐ บาท รวมอยู่ด้วย แม้ตามทางพิจารณาโจทก์จะมิได้นำสืบให้เห็นว่า โจทก์ได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๒๑ ดังกล่าวให้แก่จำเลยเมื่อใด แต่ความในข้อนี้จำเลยก็มิได้ให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์ว่าจำเลยมิได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๒๑ จากโจทก์ ถือว่าจำเลยรับว่าจำเลยได้รับชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๒๑ จำนวน ๓๔,๐๐๐ บาท จากโจทก์ตามฟ้องด้วย
ชอบที่ศาลชั้นต้นจะต้องพิพากษาให้ดอกเบี้ยแก่โจทก์ตามฟ้องสำหรับต้นเงินจำนวนนี้ อย่างน้อยนับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือทวงถามจากโจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.๘ แต่ศาลชั้นต้นมิได้พิพากษาให้จำเลยใช้ดอกเบี้ยแก่โจทก์สำหรับต้นเงินจำนวนนี้ด้วย โจทก์มิได้อุทธรณ์ในข้อนี้ ปัญหาข้อนี้จึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเช่นเดียวกัน ศาลฎีกาจึงมิอาจพิพากษาแก้ไขให้เป็นผลร้ายแก่จำเลยได้
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า เฉพาะต้นเงินค่าเช่าล่วงหน้างวดที่ ๑ จำนวน ๓๔,๐๐๐ บาท ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๓๗และให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา ๕,๐๐๐ บาท แทนโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
