คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยที่ ๒ แปลงหมายเลข ๒๑ อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร โดยจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่ต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้น ตามแบบของจำเลยที่ ๒ ลงในที่ดินดังกล่าว แล้วยกกรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์ที่สร้างขึ้นให้แก่จำเลยที่ ๒ ต่อมาวันที่ ๒๐ ธันวาคม ๒๕๒๖ จำเลยที่ ๑ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ในราคา ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์และจำเลยที่ ๑ ได้ร่วมกันไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ ๒ และได้รับคำยืนยันจากเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ ๒ว่าสามารถโอนสิทธิการเช่าสร้างได้ และเมื่ออาคารแล้วเสร็จ จำเลยที่ ๒ จะทำสัญญาให้โจทก์เช่าต่อไปตามสัญญาเช่าสร้าง จำเลยที่ ๑ จึงยื่นเรื่องราวต่อจำเลยที่ ๒ ขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์
ต่อมาประมาณกลางปี ๒๕๒๗ อาคารพาณิชย์ที่ปลูกตามสัญญาเช่าสร้างแล้วเสร็จโจทก์จึงเข้าทำการตบแต่งและครอบครองอาคารพาณิชย์นั้นโดยเสียค่าตบแต่งและจัดหาอุปกรณ์ไปเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท และได้ครอบครองอาคารดังกล่าวโดยสุจริตและเปิดเผยตลอดมาต่อมาประมาณเดือนกันยายน ๒๕๒๗ โจทก์ทราบว่าหลังจากที่จำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธิตามสัญญาเช่าสร้างให้แก่โจทก์แล้วหลายเดือน จำเลยทั้งสามได้สมคบกันโดยไม่สุจริต โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ ๓ และจำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวโดยจำเลยทั้งสามทราบอยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธินั้นให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยที่ ๑ไม่มีสิทธิที่จะโอนให้แก่จำเลยที่ ๓ ได้อีก และจำเลยที่ ๒ มีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้โจทก์ได้เป็นผู้เช่าต่อไป
ทั้งการโอนดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ก็มิได้มีค่าตอบแทน ขอให้พิพากษาว่าสิทธิการเช่าสร้างเป็นของโจทก์ ให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๑กับจำเลยที่ ๓ และเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๒กับจำเลยที่ ๓ ให้จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างถ้าจำเลยที่ ๒ ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยที่ ๒ ถ้าไม่สามารถบังคับตามคำขอข้างต้นได้ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้เงินจำนวน ๓,๒๐๐,๐๐๐ บาทแก่โจทก์พร้อมค่าเสียหายในอัตราร้อยละ ๑๖ ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวโดยทบต้นทุกเดือน จำเลยที่ ๑ ให้การว่า จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓เพื่อมิให้ถูกจำเลยที่ ๓ ดำเนินคดีอาญาและคดีแพ่งแก่จำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๒ ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วตามพันธะการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้โจทก์แต่แรก
ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๒ ให้การว่า ที่จำเลยที่ ๑ ยื่นคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ในวันที่ ๒๐ ธันวาคม ๒๕๒๖ นั้น คณะกรรมการของจำเลยที่ ๒ ยังไม่ได้มีมติอนุมัติให้โอนกันได้ โจทก์และจำเลยที่ ๒ จึงยังไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ ต่อกัน ต่อมาจำเลยที่ ๑ ยื่นคำร้องขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างเดิม และขอเปลี่ยนให้จำเลยที่ ๓ เป็นผู้เช่าสร้างต่อไปจำเลยที่ ๒ อนุมัติให้จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าสร้างกัน และจำเลยที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าสร้างกับจำเลยที่ ๒แล้ว ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๓ ให้การว่า จำเลยที่ ๓ ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอเพิกถอนการโอนดังกล่าว จำเลยที่ ๓ ไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๑ และไม่ต้องรับผิดใช้เงินให้โจทก์ตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๑กับจำเลยที่ ๓ และเพิกถอนสัญญาเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๒ กับจำเลยที่ ๓ ถ้าไม่สามารถเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและสัญญาเช่าสร้างดังกล่าวไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ร่วมกันชดใช้เงิน ๓,๒๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ ๗.๕ ต่อปีนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ หากเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและสัญญาเช่าสร้างดังกล่าวได้แล้ว แต่จำเลยที่ ๑ ไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยที่ ๑ แต่เพียงผู้เดียวชดใช้เงินพร้อมดอกเบี้ยตามจำนวนที่กำหนดไว้ข้างต้นแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและตึกพิพาทเป็นเวลา ๑๑ ปี โดยให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมเช่าสร้างเป็นเงิน ๑๐๐,๐๐๐ บาทและเสียค่าเช่าอัตราเดือนละ ๗๐๐ บาท ใน ๖ ปีแรก ส่วนอีก ๕ ปีหลังให้เสียค่าเช่าตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าครองชีพซึ่งกำหนดโดยกระทรวงพาณิชย์เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาให้แก่จำเลยที่ ๒ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ ๑ ได้สิทธิการเช่าสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๑ ต้องสร้างตึกแถว ๔ ชั้น ๒ คูหาในที่ดินดังกล่าวและยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จให้จำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๒ จะต้องให้จำเลยที่ ๑ เช่าตึกแถวดังกล่าวเป็นเวลา ๑๑ ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ ๗๐๐ บาท สำหรับระยะ ๖ ปีแรก ส่วน ๕ ปีต่อไป จะปรับปรุงค่าเช่าขึ้นหรือลงตามอัตราค่าครองชีพซึ่งถือดัชนีราคาผู้บริโภคสำหรับกรุงเทพมหานครของกระทรวงพาณิชย์เป็นเกณฑ์พิจารณา จำเลยที่ ๑ ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ และได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้จำเลยที่ ๒พิจารณาอนุมัติ แต่ในระหว่างที่จำเลยที่ ๒ กำลังพิจารณาอนุมัติอยู่นั้น
จำเลยที่ ๒ ได้รับหมายห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้นห้ามโอนสิทธิการเช่าสร้างของจำเลยที่ ๑ ต่อมาศาลชั้นต้นมีหนังสือแจ้งถอนหมายห้ามชั่วคราวนั้น และจำเลยที่ ๑ ได้ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓ แทน จำเลยที่ ๒ ได้อนุมัติให้จำเลยที่ ๑ ระงับการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓ แล้วจำเลยที่ ๓ ได้ทำสัญญาเช่าสร้างกับจำเลยที่ ๓ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยเป็นข้อแรกตามที่จำเลยที่ ๓ ฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและเพิกถอนการเช่าระหว่างจำเลยที่ ๒และที่ ๓ หรือไม่ ในปัญหานี้เห็นว่า
โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ ๒ ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยที่ ๑ สมคบกับจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ โดยไม่สุจริตโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ ๓ โดยไม่มีค่าตอบแทน และจำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าว ทำให้โจทก์เสียสิทธิ ดังนี้เป็นกรณีที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ ๑ ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ ๒ ซึ่งจำเลยที่ ๑ ลูกหนี้ได้โอนให้แก่จำเลยที่ ๓โดยจำเลยทั้งสามรู้อยู่แล้วว่าการโอนดังกล่าวเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๓๗และการโอนสิทธิดังกล่าวจะสำเร็จบริบูรณ์ได้ก็โดยผู้รับโอนซึ่งได้สิทธินั้นต้องทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๒การเพิกถอนการฉ้อฉลดังกล่าวจึงต้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ด้วยการกระทำของจำเลยทั้งสามตามฟ้องโจทก์เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ก่อนในสิทธิการเช่าสร้างนั้น
โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๓และเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ ๒ กับจำเลยที่ ๓ ได้ ฎีกาของจำเลยที่ ๓ ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ฎีกาว่า จำเลยที่ ๓ ได้รับโอนสิทธิการเช่าซื้อจากจำเลยที่ ๑ โดยสุจริต และจำเลยที่ ๒ ได้กระทำโดยสุจริต ไม่รู้ว่าทำให้โจทก์เสียเปรียบนั้นในปัญหานี้เห็นว่า จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ให้การรับว่า จำเลยที่ ๑ ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ ๒ ให้แก่โจทก์ โจทก์และจำเลยที่ ๑ ได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวต่อจำเลยที่ ๒ และจำเลยที่ ๒ ได้รับเรื่องไว้พิจารณาแล้ว ต่อมาจำเลยที่ ๑ ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓ กับได้ความตามทางนำสืบของจำเลยที่ ๓ ว่า
จำเลยที่ ๓ ได้ฟ้องจำเลยที่ ๑ เป็นคดีแพ่ง เรียกให้ชำระเงินตามเช็ค โดยได้ยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษา และขอคุ้มครองชั่วคราวในกรณีฉุกเฉินในคดีดังกล่าวเมื่อวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๗ ในคำร้องนั้นจำเลยที่ ๓ ระบุว่าจำเลยที่ ๑ มีสิทธิการเช่าสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๑ได้ยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ ๒ ขอโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขอให้ห้ามจำเลยที่ ๑ ขาย หรือจำหน่ายสิทธิดังกล่าว และขอให้ศาลสั่งอายัดสิทธิดังกล่าวต่อจำเลยที่ ๒ ให้จำเลยที่ ๒ งดเว้นการจำหน่ายสิทธิดังกล่าวแก่โจทก์หรือบุคคลหนึ่งบุคคลใดไว้ชั่วคราวก่อนพิพากษา ซึ่งเมื่อศาลชั้นต้นไต่สวนคำร้องนั้น จำเลยที่ ๓ ก็เบิกความยืนยันข้อเท็จจริงดังกล่าว และจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ ๓ เมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๒๗ อันเป็นเวลาภายหลังจากศาลชั้นต้นได้มีหนังสือถอนหมายห้ามชั่วคราว
ดังนี้ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ก่อนที่จำเลยที่ ๓ จะรับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ ๑ จำเลยทั้งสามได้ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ ๑ ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ก่อนแล้ว การโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ ๓ ในพฤติการณ์เช่นนี้จึงถือได้ว่าเป็นการที่จำเลยทั้งสามได้กระทำไปโดยไม่สุจริตเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ ๑ ต้องเสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ได้ ฎีกาของจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยที่ ๓ ฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าหนี้ที่จะขอเพิกถอนการโอนระหว่างจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ได้นั้น เห็นว่า เมื่อโจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ดังได้วินิจฉัยมาแล้ว
โจทก์ก็มีอำนาจขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ ๒ กับจำเลยที่ ๓ ด้วย เพราะจำเลยที่ ๓ รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาจากจำเลยที่ ๑โดยการฉ้อฉล โดยมีจำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงเป็นคู่สัญญาเช่าที่จะกระทำกันกับผู้ได้สิทธิภายหลังจากสร้างอาคารเสร็จเป็นผู้พิจารณาโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าว ฎีกาของจำเลยที่ ๓ข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้นเช่นกัน คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยเป็นข้อสุดท้ายตามที่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ฎีกาว่าโจทก์มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทหรือไม่ศาลฎีกาพิเคราะห์หนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.๑๐ ซึ่งเป็นสัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ ๑ กับที่ ๒ ดังกล่าวประกอบแล้ว
ปรากฏว่าสัญญาดังกล่าวข้อ ๒ วรรคหนึ่ง มีข้อความระบุว่า "...ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิหรือหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติต่อผู้ให้เช่าตามสัญญานี้...เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษร"ข้อสัญญาตามหนังสือสัญญาดังกล่าวเจือสมคำเบิกความของพยานจำเลยที่ ๒ ทั้งสองดังกล่าว พยานหลักฐานของจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ฟังได้ว่าแม้จำเลยที่ ๑ผู้เช่าสร้างอาคารจากจำเลยที่ ๒ มีสิทธิขอโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นก็ตาม แต่จำเลยที่ ๒ ก็มีอำนาจพิจารณาว่าจะอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวได้หรือไม่ มิใช่ต้องยินยอมให้จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้รับโอนเสมอไป
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้เช่นนี้ สัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.๑๐ จึงมิใช่สัญญาที่จำเลยที่ ๒ ตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๔ โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างตามฟ้องได้ โจทก์และจำเลยที่ ๑ จะต้องไปดำเนินการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างกันต่อจำเลยที่ ๒ และการที่จำเลยที่ ๒ จะอนุมัติให้โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ ๑ และให้โจทก์เช่าที่ดินและอาคารหรือไม่นั้น เป็นสิทธิของจำเลยที่ ๒ โดยเฉพาะ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ ๒ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและตึกพิพาทเป็นเวลา ๑๑ ปี โดยให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมเช่าสร้างเป็นเงิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท และเสียค่าเช่าอัตราเดือนละ ๗๐๐ บาท ใน ๖ ปีแรก
ส่วนอีก ๕ ปีหลังให้เสียค่าเช่าตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าครองชีพซึ่งกำหนดโดยกระทรวงพาณิชย์เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาให้แก่จำเลยที่ ๒ นั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ข้อนี้ฟังขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น.
