คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ ล. ตามคำสั่งศาลก่อนตาย ล. เป็นเจ้าของบ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ ซึ่งปลูกในที่ดินโฉนดที่ ๖๖๔๕๘ ของ ล. เอง ล. ได้จดทะเบียนโอนเฉพาะที่ดินให้ ฉ. ต่อมาจำเลยที่ ๑ โดยความยินยอมของจำเลยที่ ๒ ผู้เป็นสามีได้จดทะเบียนซื้อที่ดินและบ้านดังกล่าวจาก ฉ.โดยจำเลยที่ ๑ ไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบ้านเป็นของ ล. นิติกรรมการซื้อขายบ้านจึงเป็นโมฆะ และโดยที่ ล. ปลูกบ้านในที่ดินติดต่อกันมากกว่า ๑๐ ปีเมื่อจำเลยที่ ๑ ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมให้บ้านดังกล่าวอยู่ในที่ดินจำเลยได้ตลอดไป หรือถ้าจำเลยจะเอาบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ก็ต้องใช้ราคา แต่จำเลยกลับเข้าครอบครองบ้านดังกล่าวและเก็บค่าเช่า
ขอให้พิพากษาว่าการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๖๔๕๘ เฉพาะส่วนบ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ เป็นโมฆะ ให้จำเลยร่วมกันจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมเกี่ยวกับบ้านดังกล่าวหรือใช้ราคาบ้านเป็นเงิน ๓๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยคืนค่าเช่าบ้านที่รับไว้พร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน ๑๑,๖๙๐ บาท กับใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องอีกเดือนละ ๘๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์จนกว่าจะส่งมอบบ้านและจดทะเบียนภารจำยอมหรือชดใช้ราคาบ้านให้โจทก์เรียบร้อยแล้ว
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ ซื้อบ้านมาโดยสุจริต ไม่เคยทราบมาก่อนว่า ฉ. ไม่มีกรรมสิทธิในบ้าน นอกจากนี้บ้านยังเป็นส่วนควบของที่ดินบ้านพิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยด้วย ส่วนค่าเช่าเป็นดอกผลนิตินัยจากทรัพย์ของจำเลยย่อมตกเป็นของจำเลยโดยชอบ ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๖๔๕๘ เฉพาะบ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ ให้จำเลยคืนค่าเช่า ๑๑,๖๙๐ บาทพร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๗๐๐ บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบบ้านพิพาทคืนหรือใช้ราคาบ้าน ๒๒,๗๕๐ บาทแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ฟ้องโจทก์ที่ขอให้จำเลยทั้งสองใช้ราคาบ้านพิพาทนั้นให้ยกเสียด้วย
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกาขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมบ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ ให้โจทก์ หรือใช้ราคาบ้านแก่โจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในประเด็นเรื่องภารจำยอมนั้นโจทก์บรรยายฟ้องว่า ด้วยเหตุที่ ล. ได้ปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ โดยสุจริตที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๖๔๕๘ ของตนเองมาตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๐๗ ติดต่อกันเรื่อยมาเกินกว่า ๑๐ ปี เมื่อจำเลยที่ ๑ เข้ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมให้บ้านเลขที่ ๑๐๔/๑ ของโจทก์ปลูกสร้างบนที่ดินของจำเลยได้ตลอดไป ดังนี้ ข้อที่โจทก์ฎีกาว่า ม. และ ล. เป็นสามีภริยากันก่อนใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ ๕ จึงเป็นเจ้าของร่วมกันในบ้านพิพาทนับตั้งแต่เริ่มสร้างบ้านแม้ ล. จะเป็นเจ้าของที่ดินแต่เพียงผู้เดียว ก็หาทำให้บ้านซึ่งเป็นสามยทรัพย์ตามสิทธิของ
ม. อยู่แล้วเปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างอื่นไม่ เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙๖ บัญญัติว่า ภารจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มาหรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้ด้วยกันทุกคน โจทก์จึงมีสิทธิที่จะขอให้จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามที่โจทก์ฟ้องนั้น เห็นว่าโจทก์เพิ่งจะยกปัญหาข้อนี้ขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ฎีกา มิได้ยกหรือว่ากันมาแล้วแต่ในศาลชั้นต้นและไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ราคาบ้านพิพาทโดยอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินใช้ราคาโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐ นั้น
เห็นว่า กรณีเช่นนี้จะปรับกับมาตรา ๑๓๑๐ หาได้ไม่เพราะมาตรา ๑๓๑๐ เป็นเรื่องสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น แต่คดีนี้ ล. ปลูกบ้านในที่ดินของตนเอง ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินใช้ราคาโรงเรือนตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐ดังที่โจทก์ฎีกา และศาลฎีกาเห็นว่าบ้านตามปกติเป็นส่วนควบของที่ดินหากจำเลยที่ ๑ ซื้อที่ดินโดยสุจริตจาก ฉ. ดังที่ต่อสู้ไว้ จำเลยที่ ๑ ย่อมได้บ้านไปด้วยตามหลักของส่วนควบดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๐๗ วรรคสอง แต่ถ้าไม่สุจริตโดยขณะซื้อรู้อยู่แล้วว่าบ้านพิพาทมิใช่กรรมสิทธิ์ของ ฉ. จำเลยที่ ๑ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านนั้น
สำหรับประเด็นเรื่องส่วนควบนี้เป็นประเด็นที่ว่ากันมาตั้งแต่ศาลชั้นต้นแล้ว และจำเลยทั้งสองได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นศาลอุทธรณ์ด้วยแล้ว หากแต่ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาแม้จำเลยทั้งสองจะมิได้ฎีกาขึ้นมา ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้เสียเองโดยไม่ต้องย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษาใหม่ ทั้งนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๓(๑) และมาตรา ๒๔๗ และวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าคดีฟังได้ว่าจำเลยที่ ๑ ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจาก ฉ. โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ ๑ จึงได้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๗ วรรคสอง ฉะนั้นโจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมบ้านพิพาทให้โจทก์ หรือใช้ราคาบ้าน คืนค่าเช่าและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หาได้ไม่
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์
