คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและเพิ่มเติมฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเช่าที่ดินโจทก์เพื่อสร้างอาคารร้านค้าและสถานีรถรับส่งคนโดยสาร มีกำหนด 15 ปีจำเลยสัญญาจะสร้างอาคารเป็นตึกแถวสองชั้นอย่างน้อย 20 ห้องโดยจะสร้างให้แล้วเสร็จอย่างน้อย 10 ห้อง ภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา และให้ครบ 20 ห้องภายใน 7 ปี หากไม่เป็นไปตามสัญญา จำเลยยอมให้โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีและให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้างที่ได้ทำลงในที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่จำเลยผิดสัญญากล่าวคือเมื่อล่วงพ้น 3 ปีแล้ว ก่อสร้างอาคารได้เพียง 5 ห้อง และค้างชำระค่าเช่ามา 17 เดือนแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกการเช่า จำเลยยินยอมเลิกการเช่าและกำหนดจะไปจดทะเบียนเลิกการเช่า ถึงวันนัดจำเลยที่ 2 ไปสำนักงานที่ดินเพียงคนเดียว และได้ทำบันทึกรับรองเลิกสัญญาเช่า และรับจะจดทะเบียนเลิกการเช่าภายใน 15 วัน แต่ล่วงพ้นกำหนดแล้ว
โจทก์ขอคิดค่าเช่าที่ค้างเพียง 6 เดือน ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเลิกสัญญาเช่า หากไม่ไปให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่ได้ผิดสัญญา และชำระค่าเช่าตลอดมาแต่ในระยะ 6 เดือนหลัง โจทก์ไม่ยอมมาเก็บค่าเช่า จำเลยนำไปชำระโจทก์ก็ไม่ยอมรับ ส่วนอาคารร้านค้าที่ยังไม่เสร็จ จำเลยกำลังสร้างอยู่ และภายใน 7 ปีก็จะสร้างครบ 20 คูหาตามสัญญา ตามสัญญาเช่าข้อ 2 นั้น จะต้องปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาทั้งข้อ โจทก์จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อยังไม่ครบ 7 ปี โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าที่ค้าง ให้จำเลยที่ 2 ไปจดทะเบียนเลิกการเช่า หากไม่ไป ให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 ห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องกับอาคารร้านค้าและสิ่งก่อสร้างในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ คดีสำหรับจำเลยที่ 1 ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
จำเลยให้การว่าจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา คงไม่ชำระอีกเพียง 6 เดือน เพราะโจทก์ไม่ยอมรับ ฉะนั้น การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยืมเงินจำเลยที่ 1 ไป 22,000 บาท และยอมให้หักเงินจำนวนดังกล่าวออกจากค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ 11 เดือน จำเลยจึงยังไม่ได้ชำระค่าเช่าอีกเพียง 6 เดือนนั้น จึงเป็นการนำสืบเพื่อแสดงว่า จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วคงยังไม่ได้ชำระอีก 6 เดือน ตามคำให้การของจำเลย มิใช่เป็นการนำสืบนอกประเด็นที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยก่อสร้างอาคารร้านค้าเสร็จภายใน 3 ปี ไม่ถึง 10 ห้องโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้นั้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 2 กำหนดให้ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าอย่างน้อย 20 ห้อง โดยกำหนดการก่อสร้างไว้ 2 ระยะ คือภายใน 3 ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าให้เสร็จไม่น้อยกว่า 10 ห้องระยะหนึ่ง และภายใน 7 ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่า ให้ก่อสร้างให้เสร็จอย่างน้อย 20 ห้องระยะหนึ่ง แต่ตามสัญญามิได้กำหนดว่าหากภายใน 3 ปี ผู้เช่าสร้างอาคารน้อยกว่า 10 ห้อง หรือภายใน 7 ปีสร้างน้อยกว่า 20 ห้องอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีสัญญาเช่าข้อ 2 กลับกำหนดว่า "หากอายุการเช่าครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังไม่ทำการถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าอย่างน้อย 10 ห้อง และครบ 7 ปีตั้งแต่วันทำสัญญาต้องสร้างให้เสร็จครบอย่างน้อย 20 ห้อง
ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที" กรณีจึงชวนให้สงสัยว่า เมื่อผู้เช่าก่อสร้างอาคารร้านค้าขึ้นภายใน 3 ปี แม้จะแล้วเสร็จน้อยกว่า10 ห้อง ผู้ให้เช่าจะยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ต่อเมื่อครบ 7 ปีแล้ว ผู้เช่ายังก่อสร้างอาคารร้านค้าไม่เสร็จอย่างน้อย 20 ห้องก็ได้ เพราะในสัญญาไม่ได้ระบุว่า หากอายุสัญญาครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่าไม่ก่อสร้างอาคารร้านค้าให้เสร็จอย่างน้อย 10 ห้อง ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทั้งจำเลยก็ให้การและนำสืบว่า ได้ตกลงกันว่า หากผิดสัญญาทั้งข้อ จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าผิดสัญญาเพียงส่วนหนึ่งส่วนใดยังบอกเลิกสัญญาไม่ได้ เมื่อกรณีมีข้อสงสัยว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้ว
จำเลยผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าเกินกว่า 10 ห้อง แต่ก่อสร้างเสร็จน้อยกว่า 10 ห้อง โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ จึงต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่ายังไม่ได้จนกว่าจะล่วงพ้น 7 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าระยะเวลาเพิ่งล่วงพ้น 3 ปีมาเพียง 10 วันเศษ และจำเลยได้ก่อสร้างอาคารร้านค้าขึ้น 15 ห้อง นอกจากนี้จำเลยยังสร้างสถานีจอดรถรับส่งคนโดยสารและโกดังเก็บสินค้าเสร็จแล้ว ผลงานที่จำเลยกระทำไปดังกล่าว มากกว่าการสร้างอาคารร้านค้าเสร็จ 10 ห้อง ทั้งการที่จำเลยสร้างร้านค้าเสร็จน้อยกว่า 10 ห้อง ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียหายแต่อย่างใด โจทก์ก็คงได้รับค่าเช่าจากจำเลยเดือนละ 2,000 บาทตามสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าพิพากษายืน
