คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 8320 พร้อมทั้งห้องแถวเลขที่ 070 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินนั้นให้แก่โจทก์ในราคา 170,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ 19,250 บาท ตกลงไปทำสัญญาจดทะเบียนซื้อขายกันในวันที่ 23 ธันวาคม 2512 หากโจทก์ไม่ไปทำสัญญาและจดทะเบียนการซื้อขายโจทก์ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำ ถ้าจำเลยผิดสัญญา จำเลยยอมให้โจทก์ฟ้องร้องบังคับ และยอมใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับแก่โจทก์ 30,000 บาท ต่อมาปรากฏว่านางเก๊าน้องสาวจำเลยซึ่งเป็นผู้ครอบครองห้องแถวและที่ดินอยู่ได้ยื่นคำร้องขออายัดการซื้อขายไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โจทก์จึงขอให้เจ้าพนักงานที่ดินรอการทำสัญญาซื้อขายไว้จนกว่าจำเลยพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินและห้องแถวให้โจทก์ได้โดยปราศจากการรอนสิทธิจำเลยทราบแล้วไม่ยอมจัดการ และไม่รับรู้เรื่องที่นางเก๊าโต้แย้งสิทธิ
จำเลยจะคืนมัดจำให้โจทก์ การที่จำเลยไม่สามารถส่งมอบที่ดินและห้องแถวตามสัญญาให้แก่โจทก์เป็นการผิดสัญญา โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่จัดการ จึงขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบที่ดินกับห้องแถวตามฟ้องให้โจทก์โดยปราศจากภาระหรือการรอนสิทธิ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับแก่โจทก์ 30,000 บาทจำเลยให้การรับว่า ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์จริงตามฟ้องการที่นางเก๊าขออายัดบ้าน เจ้าพนักงานที่ดินสั่งไม่รับอายัดโจทก์ทราบดีว่านางเก๊าไม่มีสิทธิในที่ดินและบ้านตามคำพิพากษาศาลจังหวัดชลบุรี จำเลยยืนยันจะโอนขายที่ดินพร้อมทั้งบ้านให้โจทก์ เจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่ขัดข้องในการที่จะโอนให้ แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ไม่ยอมรับโอนตามกำหนด จำเลยไม่ได้ตกลงรับเงื่อนไขว่าจะจัดการให้ผู้อยู่ในห้องแถวออกไป การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมถือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นการส่งมอบ โจทก์เป็นฝ่ายผิดนัด จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและถือเป็นการเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการตกลงซื้อขายเฉพาะที่ดิน ไม่ได้ซื้อขายห้องแถวด้วย การที่สัญญาระบุถึงห้องแถวก็เป็นเพียงการขยายความว่าที่ดินที่ซื้อขายกัน มีห้องแถวตั้งอยู่เท่านั้น ที่นางเก๊าขออายัดเฉพาะห้องแถวจึงไม่เป็นเหตุให้โอนที่ดินกันไม่ได้ ทั้งการอายัดก็ไม่มีผลเพราะเจ้าพนักงานที่ดินไม่รับอายัด เมื่อโจทก์ไม่ยอมรับโอนย่อมเป็นความผิดของโจทก์แต่ฝ่ายเดียว
พิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยถึงแก่กรรม นายพูน วุฒิศาสตร์ ร้องขอรับมรดกความแทน ศาลอนุญาตศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้วเห็นว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งมอบให้โจทก์เข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 461 เมื่อนางเก๊ายังอยู่ในบ้านและที่ดิน ทั้งยังได้ไปร้องขออายัดไม่ให้ทำการซื้อขายบ้านด้วย โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิขอให้จำเลยจัดการให้นางเก๊าออกไปเสียจากทรัพย์สินที่ซื้อขายกันก่อนที่จะมีการโอนกันได้ ถ้าจำเลยจะไม่รับผิดในการรอนสิทธิ ก็ต้องตกลงกันไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 483 เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามที่โจทก์ร้องขอ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องใช้ค่าเสียหายตามที่ได้ตกลงไว้อีกด้วย ซึ่งถือได้เท่ากับเป็นเบี้ยปรับ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบที่ดินกับห้องแถวตามฟ้องให้แก่โจทก์โดยปราศจากภาระหรือการรอนสิทธิ์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับแก่โจทก์ 30,000 บาทผู้รับมรดกความจำเลยฎีกาศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดินเท่านั้น สัญญาไม่ได้ระบุว่าขายห้องแถวเลขที่ 070 ด้วย โจทก์จะฟ้องและนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมไม่ได้ ใครจะเป็นเจ้าของห้องแถวรายนี้จึงไม่สำคัญนั้น จำเลยมิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นโต้เถียงให้เป็นประเด็นในคำให้การ ในคำให้การกลับปรากฏว่าจำเลยยืนยันจะโอนขายให้โจทก์ทั้งที่ดินและบ้านเลขที่ 070 จำเลยจะยกเอาปัญหาดังกล่าวขึ้นมาโต้เถียงไม่ได้ ต้องฟังว่าจำเลยได้ตกลงขายห้องแถวเลขที่ 070 ตามที่โจทก์ฟ้องด้วย
ที่จำเลยฎีกาว่าในสัญญาไม่มีข้อตกลงว่าจำเลยจะต้องให้ผู้อยู่ในที่ดินหรือห้องแถวออกไปจากที่ดินก่อน เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ถือว่าผู้รับโอนได้ครอบครองถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ในขณะโอนยังไม่ปรากฏหลักฐานการรอนสิทธิ โจทก์จะรู้ล่วงหน้าได้อย่างไรว่าเข้าครอบครองไม่ได้ การที่นางเก๊าขออายัดก็ไม่มีความหมาย เพราะเจ้าพนักงานไม่รับอายัด เห็นว่าหน้าที่ของจำเลยผู้ขายทรัพย์รายนี้นอกจากจะต้องจดทะเบียนเพื่อให้การซื้อขายสมบูรณ์ มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังโจทก์ผู้ซื้อแล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์นั้นแก่โจทก์โดยกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง อันจะเป็นผลให้ทรัพย์นั้นไปอยู่ในเงื้อมมือของโจทก์ผู้ซื้อ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 461 และ 462 อีกด้วย
หาใช่เพียงแต่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิให้แล้วก็ถือว่าผู้รับโอนได้เข้าครอบครองทรัพย์ทีเดียวโดยไม่ต้องมีการส่งมอบกันอีกไม่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าในห้องแถวที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์มีนางเก๊าอาศัยอยู่ นางเก๊าได้ยื่นคำขออายัดไม่ให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องนั้นให้แก่โจทก์ โดยอ้างว่าเป็นของนางเก๊าแม้เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่รับอายัดให้ กรณีก็เป็นที่คาดหมายได้ว่า นางเก๊าจะไม่ยอมออกจากห้องแถวนั้น หากโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ไป โจทก์ก็คงจะเข้าครอบครองห้องแถวนั้นไม่ได้ เท่ากับจำเลยไม่สามารถจัดการให้ทรัพย์ที่ซื้อขายกันทั้งหมดตกไปอยู่ในเงื้อมมือของโจทก์ได้โดยสมบูรณ์ แม้จะไม่มีข้อสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่า
จำเลยจะต้องให้ผู้อยู่ในห้องแถวออกไปเสียก่อน จำเลยก็หาพ้นหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์ดังกล่าวแล้วไม่ และเมื่อมีการรบกวนขัดสิทธิปรากฏขึ้นก่อนที่จะมีการโอนกัน ก็เป็นหน้าที่ของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องขจัดเหตุนั้นให้หมดไปเสียก่อน จะบังคับให้โจทก์รับโอนไปทั้ง ๆ ที่การรบกวนขัดสิทธิดังกล่าวยังมีอยู่ไม่ได้ แม้จำเลยจะยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันให้แก่โจทก์ แต่เมื่อจำเลยปฏิเสธหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์นั้น โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะยังไม่ยอมรับโอนได้และถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาระบุให้ใช้แต่ค่าเสียหาย ไม่ใช่เบี้ยปรับและโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายแต่อย่างใด เห็นว่า การที่จำเลยได้ตกลงไว้ล่วงหน้าในสัญญาว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งให้เป็นค่าเสียหายในกรณีที่ตนผิดสัญญาเช่นในคดีนี้ ย่อมถือว่าเงินค่าเสียหายจำนวนที่กำหนดไว้นั้นเป็นเบี้ยปรับ เมื่อจำเลยผิดนัดไม่สามารถชำระหนี้ให้แก่โจทก์ตามกำหนดโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกเอาจากจำเลยได้ตามข้อตกลงและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และ 381 โดยโจทก์ไม่จำต้องนำสืบในเรื่องค่าเสียหายพิพากษายืน
