คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารสิ่งปลูกสร้างโรงแรมลิเบอร์ตี้ เลขที่ 215ถนนประดิพัทธ์ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานครกับนางถนอม วิเศษอรัญญการ มีกำหนดเวลาเช่า16 ปี 6 เดือน คิดค่าเช่าตามที่ตกลงไว้ในสัญญาและมีข้อตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันแล้ว จำเลยต้องส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพดีเช่นเดิมและจำเลยผู้เช่าจะต้องชำระภาษีโรงเรือนและอื่น ๆด้วย ต่อมาวันที่ 15 กรกฎาคม 2520 ศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งตั้งโจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนางถนอม โจทก์จึงจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาคารโรงแรมที่จำเลยเช่า โดยรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จดทะเบียนเช่ากับจำเลย เนื่องจากสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงในวันที่ 26 มกราคม 2531 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปวันที่ 29 ธันวาคม 2530โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารโรงแรมที่เช่านับแต่วันที่ 26 มกราคม 2531 พร้อมกับส่งมอบทรัพย์สินและอาคารที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือดังกล่าว
ต่อมาเมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2531โจทก์ได้รับแจ้งการประเมินให้เสียภาษีโรงเรือนอาคารโรงแรมที่จำเลยเช่าเป็นเงิน 319,700 บาท โจทก์ได้แจ้งจำเลยให้รับผิดชำระภาษีโรงเรือนดังกล่าวแต่จำเลยก็ไม่ยอมรับหนังสือเมื่อพ้นกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ส่งมอบอาคารและทรัพย์สินที่เช่าคืนโจทก์และไม่ยอมชำระภาษีโรงเรือน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโจทก์ขอเรียกค่าเสียหายเดือนละ 1,000,000 บาทนับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลา3 เดือน 2 วัน เป็นเงิน 3,066,666.66 บาท และให้ชำระค่าภาษีโรงเรือนที่เช่าแก่โจทก์ด้วยเป็นเงิน319,700 บาท ขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากโรงแรมลิเบอร์ตี้ เลขที่ 215ถนนประดิพัทธ์
แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานครส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยพร้อมทรัพย์สินภายในโรงแรมทั้งหมดต่อไปเหมือนสภาพที่เคยเป็นอยู่ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 3,066,666.66 บาทและค่าภาษีโรงเรือนอาคารโรงแรมที่เช่าอีก319,700 บาท รวมเป็นเงิน 3,386,366.66 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 1,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์จำเลยให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม โจทก์ไม่ได้ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจและหนังสือให้ความยินยอมของโจทก์การมอบอำนาจจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย การเช่าที่ดินและอาคารตามฟ้องเป็นการเช่าที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษมีการลงทุนร่วมกันโดยนางถอนม
ลงหุ้นเป็นที่ดินจำเลยปลูกสร้างอาคารตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์และมีหน้าที่บริหารงานโรงแรม โดยนางถนอมขอเก็บผลกำไรเป็นค่าเช่าอัตราต่ำ โดยทำนิติกรรมอำพรางเป็นสัญญาเช่าเป็นเวลา 16 ปี 6 เดือน และให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด เมื่อประมาณปี 2527 นางถนอมและโจทก์เคยให้คำมั่นแก่จำเลยว่าต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก เนื่องจากต้องการให้จำเลยซ่อมแซมอาคารปรับปรุงสถานที่เช่าให้แก่โจทก์ จำเลยจึงทำการปรับปรุงตกแต่งห้องพักและห้องน้ำตลอดจนห้องรับแขกของโรงแรมใหม่ทั้งหมดโดยเสียค่าใช้จ่าย 8,000,000 บาทเศษ อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ให้จำเลยเช่าต่อ การที่โจทก์เรียกให้จำเลยส่งมอบอาคารพร้อมที่ดินคืนจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตเนื่องจากในวันที่ 10 มีนาคม 2526 โจทก์ได้ทำสัญญาว่าจะขายที่ดินพร้อมอาคารโรงแรมลิเบอร์ตี้ให้แก่บริษัทบ้านและอาคารชุดจำกัด โดยได้ระบุด้วยว่าให้ผู้จะซื้อเป็นผู้รับมอบอำนาจในการดำเนินการต่าง
ๆ ผู้จะซื้อจึงได้ตกลงทำสัญญาต่ออายุการเช่ากับจำเลยเป็นเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2531ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่บริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัดผู้มีอำนาจทำการแทนโจทก์ไปแล้วเป็นเงิน 1,800,000 บาทโดยโจทก์และนางเกศรา บุญยตุลย์ก็ทราบดีตลอดมาและมิได้โต้แย้งแต่อย่างใด ย่อมถือว่าเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมและบังคับตามสัญญาเช่าฉบับใหม่โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย ฟ้องโจทก์ในคดีนี้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีแพ่งของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ 1490/2528(ที่ถูกเป็น 14901/2528) ซึ่งโจทก์ได้ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากโรงแรมลิเบอร์ตี้โดยอาศัยสัญญาเช่าอันเป็นมูลเหตุเดียวกันกับฟ้องคดีนี้ ซึ่งคดีดังกล่าวศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือแจ้งหรือทวงถามจากโจทก์การที่โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ1,000,000 บาทนั้น
เกินความจริง เพราะสถานที่เช่าหากนำออกให้เช่าแล้วจะได้ไม่เกินเดือนละ 100,000 บาทเมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว บางเดือนก็ขาดทุน ส่วนเดือนที่มีกำไรนั้นผลกำไรไม่เกินเดือนละ 100,000 บาท ที่โจทก์อ้างว่าเมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2531 ได้รับแจ้งการประเมินให้เสียภาษีโรงเรือนอาคารโรงแรมเป็นเงิน 319,700 บาทเป็นการประเมินภาษีในระยะเวลาที่ได้รับภายหลังที่โจทก์อ้างว่าครบกำหนดสัญญาแล้ว คู่สัญญาย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆต่อกันอีก จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชอบแต่อย่างใด ขอให้ยกฟ้องจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัดเข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นสั่งยกคำร้องศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารโรงแรมพิพาท โดยส่งมอบทรัพย์สินของโรงแรมในสภาพที่เป็นอยู่ตามปกติคืนโจทก์และให้ใช้ค่าภาษีโรงเรือนจำนวน319,700 บาท
พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 600,000 บาท นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2531 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากทรัพย์สินที่เช่าจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมนางถอนม วิเศษอรัญญการได้ว่าจ้างบริษัทจำเลยให้ทำการก่อสร้างอาคารโรงแรมลิเบอร์ตี้ที่พิพาทลงบนที่ดินของนางถนอม เมื่อทำการก่อสร้างเสร็จแล้ว จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโรงแรมพิพาทกับนางถนอมมีกำหนด 16 ปี 6 เดือน นับแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2514ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.49 หรือ ล.1 ครบกำหนดการเช่าวันที่ 26 มกราคม 2531 ต่อมานางถนอมถึงแก่กรรมโจทก์ในฐานะทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรมได้รับโอนที่ดินและโรงแรมพิพาทมาเป็นของโจทก์ ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.48 ปี 2528
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากโรงแรมพิพาทฐานผิดสัญญาเช่าโดยไม่ยอมชำระภาษีรายได้แทนโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องตามคดีหมายเลขแดงที่ 14901/2528 เอกสารหมาย จ.14 ปี 2527บริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัด ฟ้องโจทก์เป็นจำเลยขอให้บังคับโจทก์มอบอำนาจให้บริษัทบ้านและอาคารชุ จำกัดจัดการหรือจำหน่ายทรัพย์สินของโจทก์ ซึ่งรวมทั้งที่ดินและโรงแรมพิพาทด้วย ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษายกฟ้องตามคดีหมายเลขแดงที่ 5644/2531 เอกสารหมาย จ.12 และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกมีว่า จำเลยมีสิทธิขอให้เรียกบริษัทบ้านและอาคารชุดจำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมในคดีนี้หรือไม่ เห็นว่า คำร้องของจำเลยที่ขอให้ศาลหมายเรียกบริษัทบ้านและอาคารชุด
จำกัดเข้ามาเป็นจำเลยร่วมนั้นอ้างเหตุว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าโรงแรมพิพาทจากบริษัทดังกล่าวซึ่งเป็นผู้จะซื้อโรงแรมพิพาทจากโจทก์โดยโจทก์มอบอำนาจให้บริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัดเป็นตัวแทนในการที่จะให้บุคคลภายนอกเช่าโรงแรมพิพาทได้จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่าประจำเดือนให้แก่บริษัทดังกล่าวไปแล้วหากจำเลยแพ้คดีโจทก์ จำเลยย่อมมีสิทธิฟ้องไล่เบี้ยจากบริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัดในฐานะที่เป็นผู้ผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลยได้ ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวแสดงว่าจำเลยมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไปโดยอาศัยสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่ทำขึ้นระหว่างบริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัด กับจำเลยมิใช่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
กรณีมีเหตุสมควรที่จะเรียกบริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัด เข้ามาในคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)ผก ชอบที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งให้หมายเรียกบริษัทบ้านและอาคารชุดจำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นให้ยกคำร้อง ของ จำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยคดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลยอีกต่อไปอนึ่ง
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกาขอให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ จำเลยควรเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเพียง200 บาท ตามตาราง 1(2)ผข แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินให้แก่จำเลยพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ตลอดจนคำสั่งศาลชั้นต้นเฉพาะกรณีสั่งยกคำร้องของจำเลยที่ขอให้หมายเรียกบุคคลภายนอกเข้ามาในคดี ให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกบริษัทบ้านและอาคารชุด จำกัด เข้ามาเป็นจำเลยร่วมแล้วดำเนินกระบวนพิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดีคืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกิน 200 บาท ให้แก่จำเลย
