คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เช่าบ้านจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพื่ออยู่ อาศัยมาประมาณ ๒๐ ปีเศษแล้ว เนื่องจากโจทก์ไปรับราชการต่างจังหวัดโจทก์จึงให้จำเลยพร้อมกับบุตรอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าว ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปแต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามทำให้โจทก์เสียหายเท่ากับค่าเช่าบ้านเดือนละ๕๐๐ บาท ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์
จำเลยให้การว่า เดิมจำเลยมีภูมิลำเนาอยู่ต่างจังหวัด แต่บุตรจำเลยเรียนหนังสืออยู่ในจังหวัดพระนคร โจทก์และภริยาแนะนำให้จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าบ้านจากนายตาล พงษ์กล่ำ ซึ่งเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และอยู่ติดกับบ้านโจทก์และภริยาจำเลยจึงให้โจทก์ทำนิติกรรมการเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทนจำเลยในนามของโจทก์ โจทก์ตกลงจะโอนสิทธิการเช่าให้บุตรจำเลยเมื่อบุตรจำเลยบรรลุนิติภาวะ หรือตามแต่จำเลยจะสั่งเมื่อบุตรจำเลยบรรลุนิติภาวะแล้ว จำเลยขอให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าตามที่ตกลงกันแต่โจทก์บิดพลิ้วเรื่อยมา จำเลยจึงยื่นคำร้องขอเช่าตรงต่อสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จำเลยมิได้อยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยโจทก์แต่จำเลยครอบครองบ้านพิพาทในฐานะผู้เช่าตลอดมาบ้านพิพาทเก่าแล้วค่าเช่าไม่เกิน ๒๐๐ บาท
ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าบ้านพิพาทจากนายตาลแล้วให้โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทนจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย พิพากษายกฟ้องโจทก์
คำพิพากษาศาลล่าง
โจทก์อุทธรณ์ว่าจำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือว่าจำเลยตั้งโจทก์เป็นตัวแทนทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทแทนจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๙๘ และไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือว่าสามีจำเลยให้ความยินยอมหรือให้สัตยาบันในการที่จำเลยตั้งโจทก์เป็นตัวแทนทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๗๖
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การเช่าบ้านพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ การตั้งตัวแทนให้ทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจึงต้องทำเป็นหนังสือด้วยตามมาตรา ๗๙๘ แต่จำเลยมิได้มีหนังสือที่ตั้งโจทก์เป็นตัวแทนไปเช่าบ้านพิพาทแทนจำเลยมาแสดง คงนำพยานบุคคลมาสืบ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ ที่ศาลชั้นต้นฟังว่าโจทก์เช่าบ้านพิพาทแทนจำเลยนั้น เป็นการฟังข้อเท็จจริงผิดกฎหมาย ซึ่งศาลอุทธรณ์มีอำนาจฟังข้อเท็จจริงเสียใหม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๓(๓) และเชื่อว่าโจทก์เช่าบ้านพิพาทเพื่อตัวโจทก์เอง มิใช่เช่าแทนจำเลย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกจากบ้านพิพาท ให้จำเลยเสียค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกจากบ้านพิพาท
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยรับโอนสิทธิการเช่าบ้านพิพาทมาจากนายตาล พงศ์กล่ำ ซึ่งเช่ามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แล้วให้โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทนจำเลยโดยมิได้ตั้งตัวแทนเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ และเห็นว่าบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๙๘ หมายถึงกิจการใดที่ตัวแทนจะไปทำกับบุคคลภายนอกแทนตัวการ กฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนไปทำกิจการนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย มิฉะนั้นกิจการที่ตัวแทนกระทำไปกับบุคคลภายนอกจะไม่สมบูรณ์ แต่ในระหว่างตัวแทนกับตัวการด้วยกันตัวแทนจะอ้างมาตรา ๗๙๘ มาใช้บังคับไม่ได้ตามนัยฎีกาที่ ๔๓๕/๒๕๐๗ คดีนี้เป็นเรื่องระหว่างตัวแทนกับตัวการด้วยกัน
แม้การตั้งตัวแทนให้ไปทำการเช่าจะมิได้ทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ตามโจทก์ก็จะอ้างมาตรา ๗๙๘ มาใช้บังคับไม่ได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เป็นตัวแทนไปทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทแทนจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์
