คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับห้ามมิให้จำเลยและบริวารรบกวนการครอบครองพื้นที่ห้องชุดเลขที่ 833/279 พื้นที่หน้าห้องชุดและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดดังกล่าว
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้บังคับห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสิ้นค้าออกมาภายนอกห้องชุดเลขที่ 833/279 ห้ามตั้งวางสินค้ารุกล้ำทางเดินที่อยู่ด้านหน้า ด้านข้างและบันไดข้างห้องชุดโจทก์อันเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะขนย้ายสินค้าออกจากพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสินค้าในบริเวณพื้นที่บันไดข้างห้องชุดเลขที่ 833/279 กับห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสินค้ารุกล้ำเข้ามาในบริเวณทางเดินหรือพื้นที่ว่างซึ่งอยู่ติดกับพื้นที่บันไดข้างห้องชุดดังกล่าวในส่วนที่เกินกว่า 50 เซนติเมตร จากห้องชุดโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 21 กรกฎาคม 2551) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายสินค้าออกจากบริเวณทางเดินหรือพื้นที่ว่างด้านข้างและบริเวณพื้นที่บันไดข้างห้องชุดดังกล่าวแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียม (ที่ถูก ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องแย้ง) แทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี 2,000 บาท คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า พื้นที่ว่างด้านหน้าและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดโจทก์เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และนิยาม "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
เห็นได้ว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลก็คือที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ส่วนทรัพย์ส่วนกลางก็คือที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของร่วม รวมทั้งที่เป็นส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม สำหรับกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในอาคารชุดพิพาทได้ความตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คือ ห้องชุดเลขที่ 833/279 กว้าง 4 เมตร ยาว 8.50 เมตร เนื้อที่ 34 ตารางเมตร ซึ่งมีรายละเอียดในส่วนขนาดและพื้นที่ตรงกับหนังสือจองซื้อร้านค้าอาคารชุดและแผนผังแสดงพื้นที่ร้านค้าอาคารชุด สัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดและสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการที่โจทก์ทำไว้กับบริษัทเอ.บี.ซี
ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ จำกัด และสอดคล้องกับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งมีการบันทึกรายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางประกอบการจดทะเบียนไว้ในข้อ 4 ว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลคือ ห้องชุด 801 ห้อง เลขที่ 833/1 ถึง 833/801 ทรัพย์ส่วนกลางรายละเอียดตามบัญชีแนบท้าย โดยตามบัญชีแนบท้ายในข้อ 2 คือ โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสาเข็ม ... บันได ... ข้อ 3 อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ ... ทางเดินร่วมระหว่างห้องชุดทุกชั้น ... อันมีลักษณะสอดคล้องที่แสดงให้เห็นว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของโจทก์คือส่วนที่เป็นพื้นที่ห้องชุดเท่านั้น
ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า ก่อนทำสัญญาบริษัทเอ.บี.ซี ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ จำกัด ให้คำมั่นว่าจะก่อสร้างบันไดเพิ่มเป็นแนวยาว 8.50 เมตร เท่ากับขนาดความยาวของห้อง เพื่อให้โจทก์เปิดเป็นหน้าร้านเชื่อมกับซอยเพชรบุรี 21 และใช้เป็นทางเข้าออก เป็นที่ตั้งวางสินค้าของห้องชุดโจทก์โดยเฉพาะ ตามเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดนั้น เห็นว่า ตามเอกสารดังกล่าวรวมตลอดถึงสัญญาที่ทำไว้ระหว่างกันไม่มีข้อความใดที่แสดงให้เห็นว่ามีข้อตกลงให้พื้นที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ ซึ่งหากมีข้อตกลงเช่นว่านั้นจริงก็ควรมีการบันทึกไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาเพื่อให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จากเหตุผลดังวินิจฉัยมาแล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า
พื้นที่ว่างด้านหน้าและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดโจทก์ไม่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ และเนื่องจากโดยสภาพของพื้นที่หน้าห้องชุดและบันไดที่เชื่อมต่อกันเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามคำนิยามของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของร่วมที่เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ และในกรณีเช่นนี้จึงไม่จำเป็นต้องมีการสืบพยานเพื่อให้ฟังได้ว่ามีการใช้ประโยชน์ร่วมกันจริงหรือไม่ดังที่โจทก์ฎีกามา ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาว่าพื้นที่หน้าห้องชุดและพื้นที่บันไดเป็นทรัพย์ส่วนกลางชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ในประเด็นนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ต่อมาว่า ฟ้องแย้งจำเลยในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุมและจำเลยมีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายตามฟ้องแย้งหรือไม่
เห็นว่า ปัญหาว่าฟ้องแย้งจำเลยในส่วนค่าเสียหายเคลือบคลุมหรือไม่ มิใช่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อโจทก์มิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ โจทก์จึงไม่อาจยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ เป็นฎีกาที่ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยจะฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมไม่ได้นั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว
ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" มาตรา 39 บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" ตามบทบัญญัติดังกล่าวนี้ให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางสามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลหรือแก่เจ้าของทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง
คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่าทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลงอย่างเห็นได้ชัด คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหายซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ ที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังขึ้น และเมื่อได้วินิจฉัยดังนี้แล้ว จึงไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นตามฎีกาโจทก์และจำเลยเกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายอีก
อนึ่ง คดีนี้ จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกากำหนดค่าเสียหายหลังฟ้องแย้งเพิ่มจากเดือนละ 30,000 บาท เป็นเดือนละ 300,000 บาท เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และเป็นเงินที่ให้จ่ายมีกำหนดเป็นระยะเวลาในอนาคต จำเลยต้องเสียค่าขึ้นศาล 200 บาท และ 100 บาท ตามลำดับ รวม 300 บาท ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ตาราง 1 ค่าธรรมเนียมศาล (ค่าขึ้นศาล) ข้อ (2) (ก) และข้อ 4 จำเลยเสียค่าขึ้นศาลในชั้นอุทธรณ์และฎีกามาชั้นละ 6,750 บาท เกินไปกว่ากฎหมาย เห็นสมควรคืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เสียเกินมาทั้งสองชั้นศาลให้แก่จำเลย นอกจากนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีโดยมิได้มีคำสั่งค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์เป็นการไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 141 (5) ศาลฎีกาเห็นสมควรมีคำสั่งเพิ่มเติมให้ถูกต้อง
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยในส่วนค่าเสียหาย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องโจทก์ในศาลชั้นต้นและสำหรับฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาที่จำเลยเสียเกินมาชั้นศาลละ 6,450 บาท แก่จำเลย
