คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้แก่โจทก์เป็นเงิน 3,898,476.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 1,480,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินแก่โจทก์เสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 3,898,476.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 1,480,000 บาท นับแต่ภายหลังวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดของโครงการอาคารชุดสาธรยูนีคทาวเวอร์จากจำเลยสองห้องในราคาห้องละ 1,083,800 บาท รวมเป็นเงิน 2,167,600 บาท โดยจำเลยกำหนดให้โจทก์ว่าจ้างบริษัทยูนีคอินทีเรีย จำกัด ตบแต่งห้องชุดทั้งสองห้องในราคาห้องละ 35,000 บาท และสั่งซื้อวัสดุที่ใช้ในการตบแต่งจากบริษัทยูนีคซัพพลายเมททีเรียล จำกัด ในราคาห้องละ 350,000 บาท หลังจากนั้นโจทก์ชำระราคาค่าห้องชุด ค่าวัสดุอุปกรณ์และค่าใช้จ่ายในการตบแต่งห้องชุดให้แก่จำเลย รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,480,000 บาท แต่ปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดสาธรยูนีคทาวเวอร์ให้แล้วเสร็จตามสัญญาและไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้
ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอให้จำเลยคืนเงิน 1,480,000 บาท ให้แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยผิดนัดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ แต่จำเลยปฏิเสธไม่ยอมชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ตามที่โจทก์เรียกร้อง
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษตามข้ออ้างของจำเลยหรือไม่ กล่าวคือ จำเลยมีหน้าที่หาแหล่งเงินทุนเพื่อก่อสร้างอาคารชุด รวมทั้งมีหน้าที่ก่อสร้างอาคารชุดแล้ว จดทะเบียนโอนห้องชุดให้แก่โจทก์ ส่วนโจทก์มีหน้าที่ชำระราคาห้องชุดในอัตราร้อยละห้าสิบของราคาห้องชุดแต่ละห้องให้แก่จำเลย เพื่อให้จำเลยนำไปใช้ในการก่อสร้างอาคารชุด นอกจากนี้โจทก์ยังมีหน้าที่ชำระเงินเท่ากับจำนวนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วให้แก่จำเลยด้วย เพื่อให้จำเลยสามารถก่อสร้างอาคารชุดจนแล้วเสร็จและพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ แต่โจทก์กลับใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ให้แก่จำเลยเป็นการตอบแทน
การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องคดีต่อศาล นอกจากนี้เหตุที่โครงการก่อสร้างอาคารชุดสาธรยูนีคทาวเวอร์ไม่แล้วเสร็จตามสัญญาไม่ใช่ความผิดของจำเลย แต่เป็นผลมาจากการที่กระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทยมีคำสั่งให้ระงับการดำเนินกิจการของสถาบันการเงินรวม 56 แห่ง ซึ่งรวมทั้งบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ซึ่งให้สินเชื่อแก่จำเลยด้วย เป็นเหตุให้จำเลยไม่ได้รับสินเชื่อซึ่งตกลงกันไว้แต่เดิมประมาณ 200,000,000 บาท อันเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้การก่อสร้างอาคารชุดไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งถือได้ว่ามีพฤติการณ์อันหนึ่งอันใดที่เกิดขึ้นภายหลังก่อหนี้ เป็นเหตุให้การชำระหนี้ตกเป็นอันพ้นวิสัยโดยไม่ใช่ความผิดของจำเลยผู้เป็นลูกหนี้
จำเลยย่อมหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้เงินให้แก่โจทก์ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด "โครงการอาคารชุดสาธร ยูนีค ทาวเวอร์" มีใจความโดยย่อว่า จำเลยตกลงจะขายห้องชุด เลขที่ 2107 และ 2108 ของอาคารชุด สาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ซึ่งอยู่ในระหว่างทำการก่อสร้างให้แก่โจทก์รวมสองห้องในราคาห้องละ 1,083,800 บาท แม้ตามสัญญาจะกำหนดขั้นตอนที่โจทก์ต้องชำระราคาห้องชุดให้แก่จำเลยเป็นงวด ๆ นับแต่วันเสนอราคาขอซื้อห้องชุด วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ตลอดจนช่วงเวลาที่จำเลยกำลังก่อสร้างอาคารและในวันที่จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ แต่ใจความในสัญญาทั้งสองฉบับแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยว่า
มุ่งหมายให้จำเลยมีหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องให้แก่โจทก์เป็นสำคัญ ส่วนโจทก์มีหน้าที่ชำระราคาห้องชุดให้แก่จำเลย อันเป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะซื้อจะขายห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลย หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์เข้าร่วมลงทุนก่อสร้างอาคารชุดกับจำเลย โดยโจทก์เป็นผู้ออกทุนให้จำเลยก่อสร้างอาคารชุดตามที่จำเลยฎีกาไม่ ดังจะเห็นได้จากสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ข้อ 2 วรรคสอง ที่มีข้อความว่า แม้จำเลยตกลงขายห้องชุดสองห้องให้แก่โจทก์ โดยแต่ละห้องมีเนื้อที่ประมาณ 52 ตารางเมตร ก็ตาม หากปรากฏว่าห้องชุดทั้งสองห้องมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดน้อยลงกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าให้คิดราคาเพิ่มหรือลดราคาลงตามเนื้อที่ที่แท้จริงในอัตราตารางเมตรละ 28,246 บาท
อันเป็นข้อตกลงที่อนุโลมตามความในมาตรา 466 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 1 ซื้อขาย ที่บัญญัติว่า "ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน..." เมื่อเนื้อความตามสัญญาจะซื้อจะขายทั้งสองฉบับมีข้อความระบุชัดว่า จำเลยตกลงจะขายห้องชุดให้แก่โจทก์ ทั้งไม่มีข้อสัญญาตอนใดที่ส่อให้เห็นว่าเป็นการลงทุนร่วมกันเพื่อสร้างอาคารชุดตามที่จำเลยฎีกา ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยทำสัญญาจะขายห้องชุดให้แก่โจทก์จึงชอบแล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่า ในช่วงเวลาที่จำเลยกำลังก่อสร้างอาคารชุดสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ จำเลยได้รับสินเชื่อจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนไทย จำกัด (มหาชน) รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 640,000,000 บาท แต่จำเลยได้รับสินเชื่อมาใช้ในการก่อสร้างอาคารชุด 440,000,000 บาท ส่วนอีก 200,000,000 บาท จำเลยไม่ได้รับสินเชื่อจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เลย เนื่องจากกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทยสั่งให้ระงับการดำเนินกิจการของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนทรัพย์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ จำกัด (มหาชน) ไว้ก่อน หลังจากนั้นได้มีพระราชกำหนดการปฏิรูปสถาบันการเงิน
พ.ศ.2540 ออกใช้บังคับ เป็นเหตุให้จำเลยไม่สามารถขอรับสินเชื่อจากสถาบันการเงินเหล่านั้นมาใช้ในการก่อสร้างอาคารชุดได้ ถือได้ว่ามีพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ เป็นเหตุให้การชำระหนี้ตกเป็นอันพ้นวิสัย จำเลยย่อมหลุดพ้นจากหนี้ที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยต่อศาลนั้น เห็นว่า แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น" แต่การชำระหนี้ที่ตกเป็นอันพ้นวิสัยตามมาตรานี้มีความหมายว่า ในเวลาที่คู่สัญญาก่อหนี้นั้นวัตถุแห่งหนี้เป็นสิ่งที่สามารถชำระหนี้
หากแต่มีพฤติการณ์บางอย่างที่เกิดขึ้นภายหลังจากก่อหนี้เป็นเหตุให้ลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ได้อย่างเด็ดขาดและเป็นการถาวรตลอดไป ลูกหนี้จึงจะหลุดพ้นจากหนี้ได้ แต่ที่จำเลยฎีกาว่า การที่สถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อแก่จำเลยถูกระงับไม่ให้ดำเนินกิจการ ส่งผลให้จำเลยไม่มีแหล่งทุนที่สนับสนุนให้จำเลยใช้ในการก่อสร้างอาคารชุดให้สำเร็จ แม้ความจริงจะเป็นดังที่จำเลยฎีกา แต่เหตุดังกล่าวไม่ใช่พฤติการณ์ที่ทำให้การก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยตกเป็นอันพ้นวิสัย เป็นเพียงเหตุขัดข้องที่ทำให้จำเลยต้องแสวงหาแหล่งทุนแห่งใหม่ อันอาจทำให้จำเลยต้องเสียเวลาในการก่อสร้างอาคารชุดและเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นกว่าเดิม แต่ไม่ถึงกับเป็นอุปสรรคขัดขวางไม่ให้จำเลยก่อสร้างอาคารชุดอย่างสิ้นเชิง
ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การที่สถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อแก่จำเลยถูกปิดกิจการไม่เป็นพฤติการณ์ที่ส่งผลให้การก่อสร้างอาคารชุดตกเป็นอันพ้นวิสัย จำเลยไม่หลุดพ้นจากหน้าที่ต้องสร้างอาคารชุดแล้วโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์จึงชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท
