คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย ออกจากตึกเช่าของโจทก์ โดยอ้างว่า ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาข้อ 13 มีเงื่อนไขว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉะบับใหม่ต่อไปอีก 3 ปี สัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุ วันที่ 31 มีนาคม 2489 จำเลยได้บอกไปยังโจทก์ โจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยๆถือว่าจำเลยยังมีสิทธิเช่าต่อไปอีก 3 ปี
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยวินิจฉัยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 13 มิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาต่อไปอีก 3 ปี แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงซึ่งผูกพันกันทั้งสองฝ่ายเกิดเป็นสัญญาขึ้น จึงมีผลเท่ากับขยายอายุสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี เท่านั้นตามมาตรา 538
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีตามคำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 นั้น เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้สิทธิแก่ผู้เช่าที่ปฏิบัติตามสัญญาโดยเรียบร้อย จนครบกำหนดสัญญา ให้มีสิทธิที่จะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไป เป็นสิทธิที่ผู้ให้เช่าให้แก่ผู้เช่าสำหรับให้เลือกใช้ฝ่ายเดียว แต่ในคดีนี้ตามสัญญาข้อ 13 นั้นเห็นได้ชัดว่า เป็นข้อตกลงผูกพันทั้งสองฝ่ายว่าจะต้องทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อครบกำหนด 3 ปี แรกแล้ว รูปคดีจึงแตกต่างกับคำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 ดั่งที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้ว แต่อย่างไรก็ดี คดีนี้ได้สิ้นระยะเวลาเช่า 3 ปีแรกแล้ว เมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินนั้นอยู่ก่อนที่โจทก์บอกเลิกสัญญา ก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปอีก ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ฉะนั้นโจทกย่อมบอกเลิกตามมาตรา 566 ได้ จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่าต่อจากนั้นมายังมีกำหนดไปจนถึงอีก 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเช่นว่านั้น ยังหาได้เกิดมีขึ้นไม่
ผลคำพิพากษา
จึงพิพากษายืน
