คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกจากนายสงวน โจทก์รับโอนตึกมาตามคำพิพากษาสัญญาเช่าผูกพันกันเพียง 3 ปี โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และให้ใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ตึกพิพาทเป็นของการรถไฟฯ โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์กับนายสงวนฟ้องคดีสมยอมกันนายจั๊งกับนายสงวนตัวแทนซึ่งเช่าที่ดินการรถไฟฯ ปลูกตึกพิพาทได้เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างไปจากจำเลยแล้ว 100,000 บาท ตกลงให้จำเลยเช่า 12 ปี ทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปีต่อกัน 4 ฉบับ ตกลงกันว่าถ้าจำเลยอยู่ไม่ได้ถึง 12 ปี นายสงวนจะคืนเงินให้ปีละ 9,000 บาทโจทก์รับรองและรับรู้สิทธิของจำเลย ครั้นครบสัญญา 3 ปี โจทก์เรียกเงินจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้
ขอให้บังคับโจทก์ต่อสัญญาเช่าอีก9 ปี หากบังคับไม่ได้ ให้โจทก์คืนเงิน 81,000 บาทแก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์มิได้สมยอมกับนายสงวน สัญญาระหว่างจำเลยกับนายสงวนไม่ผูกพันโจทก์ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายและยกฟ้องแย้งจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายซึ่งมีทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 ดังนั้น ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะได้สั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และศาลอุทธรณ์จะได้รับวินิจฉัยให้ก็ตาม
ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ โดยเหตุนี้ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อเท็จจริงเฉพาะที่เกี่ยวกับข้อที่โจทก์ฟ้องจำเลย ส่วนคดีที่จำเลยฟ้องแย้งนั้น เป็นคดีมีทุนทรัพย์ถึง81,000 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์และฎีกาในข้อเท็จจริง ดังนั้น ศาลฎีกาจะได้วินิจฉัยให้ต่อไปศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายจั๊งเป็นผู้ก่อสร้างตึกพิพาทและได้ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 12 ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่นายจั๊ง 100,000 บาท นายสงวนบุตรบุญธรรมของนายจั๊งเป็นตัวแทนนายจั๊ง ทำสัญญาให้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวแล้วกับจำเลย โดยทำขึ้น 4 ฉบับ กำหนดระยะเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกัน รวมเป็น 12 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ครั้นต่อมาก่อนจะครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาฉบับแรก นายสงวนได้โอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้แก่โจทก์โดยนายสงวนได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 1400/2508 ของศาลแพ่ง ยอมโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถว 6 คูหา ซึ่งรวมทั้งตึกพิพาทนี้ด้วยให้แก่โจทก์ และศาลแพ่งได้พิพากษาให้เป็นไปตามสัญญา และโจทก์ได้นำสำเนาคำพิพากษานั้นมาทำการจดทะเบียนตึกพิพาทที่จังหวัดพิษณุโลกแล้ว
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า สัญญาเช่าตึกพิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างนายสงวนกับจำเลย เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้นถึงแม้จะมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี และมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เกินกว่า 3 ปี คือบังคับได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา แต่ย่อมมีผลใช้บังคับโจทก์ ผู้รับโอนตึกรายพิพาท ซึ่งเป็นบุคคลนอกสัญญาตามมาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้เพียง 3 ปี เท่านั้นตามความในมาตรา 538 ที่กล่าวแล้ว ทั้งนี้ก็เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เว้นแต่โจทก์จะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนนายสงวนต่อไป
อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยนี้มีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374แล้วศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มิได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นแทนนายสงวนสืบต่อไป ฉะนั้น สัญญาต่างตอบแทนในคดีนี้ไม่มีผลผูกพันโจทก์ และเพราะเหตุนี้เองฟ้องแย้งของจำเลยที่ให้โจทก์รับผิดคืนเงิน 81,000 บาทแก่จำเลยจึงตกไปที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตนั้น
ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยอ้างข้อเท็จจริงที่หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต ต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้น ดังนั้น ถึงแม้ศาลชั้นต้นจะได้สั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน
