คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยได้ตกลงกันว่า เมื่อจำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินของจำเลยตามโฉนดที่ 4846 ที่ซอยจารุรัตน์ ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่เสร็จแล้ว จำเลยจะขายตึกคูหาเลขที่ 1 พร้อมด้วยที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 350,000 บาท เป็นตึกแถว 4 ชั้นกว้าง 4 เมตร ยาว12 เมตร โดยให้วางมัดจำและชำระเงินอีก 4 งวด งวดที่ 4 ชำระ 100,000 บาท ในวันไปทำสัญญาจดทะเบียนซื้อขายกัน โดยจำเลยจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้า 15 วัน ว่าสร้างตึกเสร็จเรียบร้อยและกำหนดวันนัดไปจดทะเบียนซื้อขายกัน แต่จำเลยผิดสัญญา คือสร้างตึกเสร็จแล้วมิได้แจ้งกำหนดวันจดทะเบียนซื้อขายให้โจทก์ทราบเพื่อชำระเงินและโอนขายให้เสร็จไป และเนื้อที่ดินที่จำเลยสร้างตึกคูหาเลขที่ 1 นั้น
ก็มีเนื้อที่เพียง 8 ตารางวา ต่ำกว่าที่ตกลงไว้ในสัญญาเป็นการที่จำเลยทำผิดสัญญาในข้อสำคัญแห่งวัตถุประสงค์ โจทก์บอกเลิกสัญญาบอกกล่าวให้จำเลยคืนเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยกับขอค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับให้จำเลยคืนเงิน 250,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้จำเลยไปแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาทด้วยจำเลยให้การว่า จำเลยจะขายตึกแถวพร้อมด้วยที่ดินแก่โจทก์จริงแต่ก่อนทำสัญญา จำเลยได้เทคานคอดิน และตั้งเสาโครงตึกชั้นล่างเสร็จแล้ว สัญญานั้นจำเลยได้ลงนามในแบบพิมพ์ไว้ก่อนและมอบให้นายไพบูลย์ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ไปกรอกข้อความเอง ปรากฏว่านายไพบูลย์กรอกข้อความคลาดเคลื่อนโดยหลงผิดว่าตึกกว้าง 4 เมตรยาว 12 เมตร ซึ่งความจริงตึกพิพาทที่จะสร้างนี้มีเนื้อที่ไม่ถึง
ต่อมาเมื่อจำเลยทราบ จำเลยจึงขอเลิกสัญญากับโจทก์ด้วยวาจาพร้อมทั้งขอคืนเงินมัดจำให้โจทก์ แต่โจทก์ตอบว่ายินดีจะซื้อตามนั้น และได้ชำระเงินให้จำเลยอีก 3 งวด 150,000 บาท จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงิน 250,000 บาท คืนและเรียกดอกเบี้ยเพราะยังสร้างไม่เสร็จ เมื่อสร้างเสร็จจะมอบให้โจทก์ แต่โจทก์ต้องให้เงินจำเลยอีก 100,000 บาท ค่าเสียหาย 100,000 บาท นั้น ไม่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์จะเรียกได้ เพราะจำเลยไม่ผิดสัญญาในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกะประเด็นให้คู่ความนำสืบว่า1. จำเลยได้บอกเลิกสัญญา ขอคืนเงินให้โจทก์ แต่โจทก์ตกลงซื้อที่ดินและตึกตามเนื้อที่ที่ได้ก่อสร้าง ไม่ใช่ที่ระบุในสัญญาจริงหรือไม่2.
จำเลยได้ทำผิดสัญญา ก่อสร้างตึกเสร็จแล้วไม่โอนที่ดินและตึกให้โจทก์ หรือจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา เพราะการก่อสร้างยังไม่เสร็จ3. ค่าเสียหาย โจทก์เรียกร้องได้เพียงไรหรือไม่หน้าที่นำสืบประเด็นข้อ 1 ตกแก่จำเลย ให้จำเลยนำสืบก่อนเสร็จแล้วให้โจทก์นำสืบตามประเด็นทุกข้อ แล้วให้จำเลยสืบแก้แต่เมื่อถึงวันนัดสืบพยานจำเลย ฝ่ายจำเลยแถลงขอชำระเงิน250,000 บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ย 19,687.50 บาทแก่โจทก์ และยอมใช้ดอกเบี้ยให้โจทก์ร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีในเงินต้น 250,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ยอมตกลงแล้วโจทก์จำเลยแถลงไม่สืบในประเด็นอื่น คงโต้เถียงกันเพียงประเด็นเดียวเกี่ยวกับค่าเสียหายตามที่โจทก์ฟ้องศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่าที่โจทก์ขอให้จำเลยคืนเงินนั้นต้องเป็นไปตามที่โจทก์จำเลยตกลงกัน
ส่วนค่าเสียหายที่โจทก์นำสืบมาว่า ถ้ามีผู้มาขอเช่า ก็จะให้เช่าและเรียกเงินกินเปล่าได้ไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท กับค่าเช่าอีกเดือนละ 200 บาทนั้น โจทก์มิได้กล่าวเป็นประเด็นมาในฟ้อง จึงไม่ต้องวินิจฉัยให้ ที่โจทก์นำสืบว่านายหมุยเอี๋ยวกับ นายชัยเคยมาติดต่อขอซื้อในราคา 450,000 บาท ซึ่งถ้าโจทก์ขายให้ ก็จะได้กำไร 100,000 บาทนั้น ผลกำไรของโจทก์ดังว่ามานี้ต้องถือว่า เป็นค่าเสียหายพิเศษ จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 วรรค 2 เมื่อคดีนี้ไม่ปรากฏว่าค่าเสียหายพิเศษนี้โจทก์ได้นำสืบให้เห็นว่าอยู่ในความคาดเห็นล่วงหน้าของจำเลยขณะจำเลยทำสัญญา โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายตามจำนวนนี้ไม่ได้ แต่ในเรื่องผิดสัญญา
ไม่ส่งมอบทรัพย์ที่ขาย การที่โจทก์ผู้ซื้อจะได้ทรัพย์ที่ซื้อไปแต่ไม่ได้สมประสงค์ที่ตนคิดว่าจะได้ ตามธรรมดาโจทก์ผู้ซื้อย่อมได้รับความเสียหายโดยเสียความปรารถนา และไม่ได้ของมาใช้ตามความต้องการแม้คิดค่าเสียหายเป็นราคาเงินไม่ได้ ก็นับว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รับความเสียหายแล้ว ศาลกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ได้ เมื่อพิจารณาพฤติการณ์ปกติแห่งคดีนี้แล้ว ควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียง20,000 บาท พิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 250,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 269,687.50 บาท แก่โจทก์ และให้ชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 250,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จให้โจทก์ กับให้ใช้ค่าเสียหายให้ 20,000 บาทโจทก์และจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า
เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่ได้รับทรัพย์ที่ซื้อตามความประสงค์ที่ตนคิดว่าจะได้ โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายแล้ว จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ส่วนที่โจทก์อุทธรณ์ ก็ปรากฏว่าโจทก์ซื้อตึกและที่ดินพิพาทเพื่ออยู่และทำการค้าเอง ทำให้เห็นว่าที่โจทก์ได้รับความเสียหายก็เพราะไม่ได้อยู่ในตึกพิพาท มิใช่เป็นค่าเสียหายพิเศษตามมาตรา 222 วรรค 2 ที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลพินิจกำหนดให้ 20,000 บาท ก็เป็นการสมควรและชอบด้วยเหตุผลแล้ว พิพากษายืนโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาเห็นว่า ในเรื่องค่าเสียหาย โจทก์นำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกพิพาทไว้เพื่อค้าขายเอง และเมื่อรับโอนมาแล้ว ถ้ามีผู้มาขอเช่าก็จะให้เช่า โดยอาจเรียกเงินกินเปล่าไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท
ได้ค่าเช่าเดือนละ 200 บาท ในระยะเวลาการเช่า 10 ปี แต่ถ้ามีคนมาซื้อให้ราคาดีก็จะขาย และว่าตึกแถวนี้อยู่ในทำเลดีมีโรงภาพยนตร์และตลาด ราคาจึงสูงขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งถ้าโจทก์จะขายในขณะนี้ จะขายได้ในราคาไม่ต่ำกว่า450,000 บาทเศษ โดยมีผู้มาขอซื้อแล้ว 2 ราย รายละ 450,000 บาท โจทก์ก็ยังไม่ขาย เพราะยังไม่ได้รับโอน นอกจากนี้ปรากฏว่า ที่ดินพร้อมตึกซึ่งปลูกอยู่ใกล้ ๆ ที่ริมถนนราชปรารถ ก็ขายได้ราคาถึง 550,000 บาทส่วนจำเลยนำสืบว่าตึกและที่ดินพิพาทนี้ ถ้าจะขายก็ขายได้ในราคา 350,000 บาท เพราะแถวนั้นยังไม่เจริญศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาโดยที่ประชุมใหญ่ เห็นว่าเรื่องค่าเสียหายนี้
โจทก์บรรยายฟ้องว่า หากว่าจำเลยปฏิบัติตามสัญญาให้โจทก์รับซื้อได้ ถ้าโจทก์จะขายตึกพร้อมด้วยที่ดิน มีผู้มาขอซื้อในราคา 450,000 บาท เพราะหลังจากทำสัญญาแล้ว ตึกแถวพร้อมด้วยที่ดินนี้มีราคาสูงขึ้นตามสภาพ เพราะอยู่ริมถนนและเป็นทำเลที่เจริญด้วยการค้า โจทก์ขาดประโยชน์ที่ควรได้เป็นกำไรจากการขายไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท ซึ่งจำเลยจะต้องใช้ค่าเสียหายนี้ให้โจทก์ และโจทก์นำสืบดังกล่าวข้างต้นนั้น ก็เพื่อแสดงว่าที่ดินและตึกพิพาทมีราคาสูงขึ้นตามสภาพของทำเลที่ดีเท่านั้น ข้ออ้างตามฟ้องและข้อนำสืบของโจทก์แสดงว่าโจทก์ยังมิได้มีข้อผูกพันที่จะต้องขายต่อให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใด อันจะทำให้โจทก์ได้กำไรเป็นจำนวนเท่าใด หรือว่าถ้าโจทก์โอนขายให้ผู้นั้นไม่ได้
โจทก์จะต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนให้เป็นจำนวนเท่าใด ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกจากจำเลยจึงเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยไม่ส่งมอบตึกและที่ดินให้โจทก์ หาใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษไม่ พฤติการณ์ตามที่โจทก์นำสืบฟังได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายจากการผิดสัญญาของจำเลย แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายมา 100,000 บาท ดังที่โจทก์นำสืบว่าอาจจะขายที่ดินและตึกพิพาทได้กำไรเป็นจำนวนดังกล่าวนั้นเห็นว่ายังไม่เป็นการแน่นอนว่าโจทก์จะขายได้กำไรเป็นจำนวนนั้นจริงหรือไม่ ศาลจึงอาจกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้ ที่ศาลล่างใช้ดุลพินิจกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ 20,000 บาทนั้น เห็นว่าชอบด้วยรูปคดีแล้ว
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
