คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองกับบริวารออกไปจากอาคารที่จำเลยเช่าจากโจทก์ แต่โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองกับบริวารจะส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนแก่โจทก์จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมจำเลยที่ 2ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากผู้จัดการมรดกของนายสุทธิพงศ์ ศรีวิกรม์ มีกำหนด 3 ปี ตามฟ้อง แต่ก่อนที่จะครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่า ผู้จัดการมรดกได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อโดยมีข้อตกลงต่อกันว่า จำเลยที่ 1 จะต้องก่อสร้างและปรับปรุงอาคารพิพาทด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เอง โดยโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 2 มกราคม 2519 เป็นต้นไปหลังจากครบกำหนด 10 ปีแล้ว
จำเลยที่ 1 ยอมให้สิ่งก่อสร้างเพิ่มเติมดังกล่าวตกเป็นทรัพย์สินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารพิพาทเสียค่าใช้จ่ายไปเป็นเงินประมาณ 1,500,000 บาท และมิได้ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าแต่ประการใด การที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ออกจากอาคารพิพาทเป็นการประพฤติผิดสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ และให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำเลยที่ 2 ให้การว่า เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยที่ 2 กับบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้ว และมิได้เกี่ยวข้องกับอาคารพิพาทที่เช่าขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่า
โจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปีเป็นการตอบแทนการที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างหรือปรับปรุงอาคารพิพาทด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยที่ 1 การซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ของจำเลยทั้งสองในการใช้สอยอาคารพิพาท สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามคำฟ้องแย้งจากโจทก์ทั้งสี่ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ 1 กับบริวารและให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 25,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 กับบริวารจะออกไปจากที่พิพาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1โจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยที่ 1 ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "
ศาลฎีกาวินิจฉัย
พิเคราะห์แล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่าตามหนังสือของจำเลยที่ 2 เอกสารหมาย จ.10 ประกอบกับหนังสือสัญญาเช่า เอกสารหมาย จ.12 และข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1กับโจทก์ แสดงว่า สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้นเห็นว่า หนังสือของจำเลยที่ 2 ซึ่งมีไปถึงผู้จัดการมรดกของนายสุทธิพงศ์ ศรีวิกรม์ เอกสารหมาย จ.10 มีข้อความว่า"อาคารที่ดิฉันเช่าอยู่นี้ โดยเฉพาะอาคารหลังที่ติดอยู่กับริมถนนใหญ่ พระราม 4 ใคร่ขออนุญาตทำการรื้อถอนโดยด่วนเพราะอาคารทรุดมาก และสร้างผิดกฎเทศบัญญัติ จึงได้ตัดสินใจปรับปรุงก่อสร้างอาคารหลังใหม่ เพื่อความสวยงาม ความปลอดภัยและปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายเทศบาลต่อไป ทั้งนี้เป็นผลดีด้วยกันทุกฝ่าย
หวังว่าท่านคงไม่ขัดข้อง แต่อย่างไรก็ดีการก่อสร้างอาคารและปรับปรุงตบแต่งสถานที่ในบริเวณที่เช่าอยู่นี้จะต้องใช้เงินจำนวนหลายแสนบาท โดยเฉพาะการลงทุนในครั้งแรกนี้จะต้องใช้เงินอย่างน้อย 2 แสนบาท และค่อย ๆขยายปรับปรุงไปเรื่อย ๆ จนกระทั่งให้มีความสวยงามทุกส่วนในบริเวณของสถานที่เช่าซึ่งต้องใช้เงินอีกจำนวนไม่น้อยด้วยเหตุนี้ จึงขอความเห็นใจจากท่าน เพื่อให้ดิฉันได้รับความอบอุ่นในการทำมาหากิน และความมั่นคงในการลงทุนของผู้ถือหุ้น จึงขอต่ออายุสัญญาเช่ามีกำหนด 6 ปี ส่วนค่าเช่าสำหรับเดือนนี้ใคร่จะของเพราะจะทำการก่อสร้างในเดือนนี้ขณะนี้กำลังเฝ้ารอคำตอบจากท่านอยู่ เพื่อจะได้ดำเนินการต่อไป"ตอนท้ายหนังสือของจำเลยที่ 2 เอกสารหมาย จ.10 มีบันทึกของนายอุดมศักดิ์ ภาสะวณิช ผู้จัดการมรดกคนหนึ่งของนายสุทธิพงศ์ ว่า "ผมไม่ขัดข้อง เรื่องอาคารเพราะต้องรื้ออยู่แล้ว ขอดูแบบที่จะสร้างให้ใหม่ ถ้าสร้างและของค่าเช่าหนึ่งเดือนก็เห็นควร แต่การขอต่ออายุสัญญา 6 ปี นั้นนานไปควรให้เพียง 3 ปี และจะต่อให้อีก 3 ปี ภายหน้าได้"
ศาลฎีกาเห็นว่าข้อความในหนังสือของจำเลยที่ 2 ดังที่กล่าวมาแล้วแสดงถึงเจตนาอันแท้จริงของจำเลยที่ 2 ว่า ประสงค์ที่จะรื้อถอนอาคารพิพาทบางส่วนคือส่วนที่ติดกับถนนพระราม 4เพราะทรุดมาก แล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงาม ความปลอดภัยและปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2 ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมดแม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยที่ 2 ก็เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้น มิใช่กรณีที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 2ซ่อมแซมใหญ่เพื่อตอบแทนการเช่าอาคารพิพาทนั้นต่อไปอีกส่วนการที่จำเลยที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก6 ปี แต่โจทก์ให้ต่อเพียง 3 ปี
นั้น เห็นได้ว่า เป็นเพียงการตกลงกันทำสัญญาเช่าธรรมดาโดยขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปอีก 3 ปี มิได้มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วย ดังนั้นตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่า สัญญาเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.12 ก็ไม่มีข้อความตอนใดที่มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วยแม้ในข้อ 3 ของสัญญาเช่าดังกล่าวจะระบุว่า การปลูกสร้าง ดัดแปลงหรือต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้น รวมทั้งสัมภาระในการดัดแปลง ต่อเติมหรือปลูกสร้างที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้น โดยได้รับอนุญาตหรือไม่ก็ดีให้ตกเป็นทรัพย์ของผู้ให้เช่าทันทีก็ตามแต่การกระทำดังกล่าวมิใช่เป็นการตอบแทนที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยที่ 1ซึ่งเป็นสามีของจำเลยที่ 2 เช่าอาคารพิพาท
เพราะเป็นข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 จะกระทำหรือไม่ก็ได้สุดแล้วแต่อำเภอใจของจำเลยที่ 1 กล่าวคือ จำเลยที่ 1 จะก่อสร้างต่อเติมหรือดัดแปลงอาคารพิพาทหรือไม่ ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่า ดังนั้นเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก ถือว่าโจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา แต่ข้อตกลงในการเช่าก็ต้องถือตามสัญญาเช่าเดิม คือเป็นการเช่าธรรมดาไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดายิ่งกว่านั้นข้อเท็จจริงที่ได้จากการเดินเผชิญสืบตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นลงวันที่ 25 ธันวาคม 2527 ปรากฏว่ามีการซ่อมแซมลานด้านหน้าของอาคารพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมลานสำหรับตั้งโต๊ะอาหาร
มีการจัดทำสวนอาหารขึ้นใหม่ โดยมีเวทีดนตรีตัวอาคารมีห้องปรับอากาศ มีการซ่อมแซมห้องให้ดีขึ้นจัดให้มีที่ทำงานธุรการ ทำห้องน้ำขึ้นใหม่ สร้างโรงเรือนสำหรับเป็นที่พักของคนงาน สร้างโรงครัวด้านหลังอาคารขึ้นใหม่มีการติดตั้งโคมไฟ และปรับปรุงไฟฟ้าทั้งภายในและภายนอกอาคารเห็นว่าข้อเท็จจริงที่ได้จากการเผชิญสืบดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าเป็นการซ่อมแซมปรับปรุงตกแต่งและประดับอาคารกับบริเวณนอกอาคารเพื่อให้มีสภาพเหมาะสมสำหรับการที่จำเลยที่ 1 จะใช้เป็นสถานที่ประกอบธุรกิจประเภทร้านอาหารและเครื่องดื่มเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 1 โดยเฉพาะเท่านั้น มิใช่เป็นการก่อสร้างซึ่งเป็นการตอบแทนการที่โจทก์จะให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาท
การกระทำดังกล่าวของจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับอาคารพิพาท รวมทั้งบริเวณนอกอาคารจึงไม่มีผลทำให้การเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยที่ 1 อ้าง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าการที่จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทเป็นการทำสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะเช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 10 ปีดังข้อต่อสู้ของจำเลยที่ 1 ฉะนั้นการที่โจทก์ไม่ให้จำเลยที่ 1เช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 10 ปีนั้น ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทเป็นเวลา 10 ปี และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ การที่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไป จึงได้บอกเลิกการเช่าและให้จำเลยที่ 1ออกจากอาคารพิพาทภายในวันที่ 31 มีนาคม 2527 จำเลยที่ 1ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2527ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นอันระงับลงตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2527จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทอีกต่อไปส่วนการที่โจทก์รับเงินค่าเช่าจากจำเลยที่ 1 หลังจากที่สัญญาเช่าระงับลงแล้วเป็นเวลา 2 เดือน นั้นถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 อยู่ในอาคารพิพาทโดยละเมิดไม่เป็นเหตุให้เกิดสัญญาเช่ากันต่อไปอีก นอกจากนี้การที่จำเลยที่ 1 ยังคงอยู่ในอาคารพิพาทโดยละเมิดต่อมาอีกโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ได้ และได้ความว่าที่ดินและอาคารพิพาทอยู่ในทำเลการค้ามีเนื้อที่กว้าง 2 ไร่เศษ ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 25,000 บาท จึงเป็นการเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
