คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ 140/97 ของจำเลยกลับคืนสู่สภาพเดิมภายในระยะที่ศาลกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์หรือบุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ 140/97 ของจำเลยให้กลับสู่สภาพเดิมภายใน 1 เดือน หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดดังกล่าวให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลและจัดการอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุดจำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 140/97 ชั้นที่ 20 อาคารเลขที่ 1 อาคารชุดสาธรเฮ้าส์ ในปี 2541 จำเลยต่อเติมดัดแปลงขยายห้องชุดของจำเลยโดยเลื่อนแนวกระจกที่ทำเป็นผนังกั้นห้องชุดด้านนอกออกไปจนสุดขอบระเบียงห้องชุด มีลักษณะตามภาพถ่าย ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า การต่อเติมโดยขยายห้องชุดของจำเลยเป็นไปโดยชอบและสามารถกระทำได้หรือไม่ เห็นว่า ห้องชุดของจำเลยอยู่ในอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ ซึ่งเป็นอาคารชุดที่จัดสร้างขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ.2522 ดังนั้น การใช้ประโยชน์ การอยู่อาศัยในอาคารชุด และหรือการดำเนินการของทั้งโจทก์และจำเลยอันเกี่ยวกับอาคารชุดจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ทั้งอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ยังมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ออกมาโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเพื่อใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมทุกคนอีกด้วย สำหรับการต่อเติมห้องชุดของจำเลยนั้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (เดิม) บัญญัติว่า การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำการต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคาร ต้องได้รับมติโดยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ส่วนในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้กำหนดไว้ในหมวดที่ 8 เรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ในข้อ 19. (8) ว่า
เจ้าของร่วมต้องไม่กระทำการใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะนอกอาคาร การที่กฎหมายอาคารชุดได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปเช่นนี้ ก็เป็นเพราะการเป็นเจ้าของและพักอาศัยในอาคารชุดนั้น เป็นการอยู่ร่วมกันของผู้เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดซึ่งมีเป็นจำนวนมาก เจ้าของร่วมจึงจำต้องระมัดระวังการใช้สิทธิของตนซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อสิทธิเจ้าของร่วมคนอื่นหรือผลประโยชน์ของส่วนรวมและการอยู่ร่วมกันในอาคารชุด เจ้าของร่วมจำต้องสละประโยชน์ส่วนตัวหรือความเห็นส่วนตนซึ่งเคยมีอยู่ตามปกติในบางประการ ทั้งยังต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับซึ่งออกมาเพื่อการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขอย่างเคร่งครัดอีกด้วย
การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุดเป็นความสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับดังกล่าว แต่สำหรับการต่อเติมของจำเลยนั้น เห็นได้ชัดว่าเป็นการเปลี่ยนลักษณะการใช้สอยระเบียงของอาคารชุดตามที่ได้ออกแบบมาและได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ก่อสร้างแล้ว เพราะระเบียง คือ ส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝา ส่วนที่เป็นระเบียงนี้เป็นที่ทราบโดยทั่วไปว่า เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามอันเป็นเอกลักษณ์เฉพาะสำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ได้ประสงค์ให้ใช้แบบพื้นที่ภายในอาคาร จึงไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดัดแปลงต่อเติมโดยพลการได้ และเมื่อพิจารณาภาพถ่ายจะเห็นว่ามีห้องชุดของเจ้าของร่วมอื่นซึ่งมีระเบียงอยู่ในแนวเดียวกันกับระเบียงห้องชุดของจำเลย
ไม่มีห้องชุดใดขยายแนวกระจกออกมาจนชิดขอบระเบียงเช่นจำเลย การต่อเติมของจำเลยเป็นขยายพื้นที่ใช้สอยของตนเองมากกว่าเพื่อความปลอดภัยดังที่จำเลยอ้าง และเห็นได้ชัดเจนว่ามีผลกระทบและเปลี่ยนรูปลักษณะของอาคารชุดภายนอกอาคารซึ่งจำเลยจะต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ ที่จำเลยอ้างว่า การต่อเติมของจำเลยถือว่าได้รับอนุญาตจากโจทก์โดยปริยายเพราะโจทก์ไม่ทักท้วงและคณะกรรมการโจทก์ที่ประชุมกัน มีมติอนุโลมให้ห้องชุดที่ตกแต่งไปแล้วนั้น แม้จะเป็นความจริงตามที่จำเลยอ้างก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงบทบัญญัติของกฎหมาย เพราะโจทก์หรือคณะกรรมการโจทก์ไม่มีอำนาจอนุมัติแทนเจ้าของร่วมได้ และที่จำเลยฎีกาว่า
การต่อเติมของจำเลยไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคารเพราะจำเลยเพียงแต่ขยายแนวกระจกเดิมออกไปเท่านั้น แต่ตามเอกสารระบุว่าระเบียงส่วนที่จำเลยขยายออกไปนั้นมีพื้นที่ 2.94 ตารางเมตร นับว่าเป็นพื้นที่มิใช่น้อย สามารถนำไปใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่เฉพาะหรือเป็นอีกห้องหนึ่งได้ ทั้งเมื่อพิจารณาภาพถ่ายปรากฏว่าจำเลยนำโต๊ะและเครื่องใช้ไฟฟ้าไปวางไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในส่วนที่ต่อเติมทั้งสองด้านของส่วนที่ต่อเติม อันมีลักษณะเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งของห้องชุด ซึ่งนอกจากจะแสดงว่าทำให้มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นจากเดิมซึ่งเคยใช้เป็นเพียงระเบียงแล้ว ยังทำให้เห็นว่าเป็นการต่อเติมเพื่อประโยชน์ของจำเลยเองโดยเฉพาะ การกระทำของจำเลยจึงเป็นแบบอย่างที่ทำให้เจ้าของร่วมรายอื่นอาจนำมาอ้างและทำการต่อเติมได้ทุกห้องชุด ซึ่งอาจมีเจ้าของร่วมบางคนนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้โดยไม่มีข้อจำกัด
การต่อเติมในลักษณะที่นำมาใช้ประโยชน์แบบพื้นที่ภายในอาคารย่อมต้องมีอุปกรณ์เครื่องตกแต่งหรือเครื่องใช้มากกว่าการใช้พื้นที่ในลักษณะของระเบียง ดังนั้น แม้ในขณะทำการต่อเติมจะไม่มีผลให้โครงสร้างรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น แต่ผลที่ติดตามมาภายหลังต่อเติมแล้วย่อมทำให้มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นได้ การต่อเติมห้องชุดของจำเลยจึงไม่ชอบ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาวินิจฉัยต่อไปมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัย แต่เพื่อมิให้คดีล่าช้าต่อไปอีก ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยโดยไม่ย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยก่อน ซึ่งจำเลยอ้างว่า คดีโจทก์ขาดอายุความละเมิดนั้น
เห็นว่า คดีนี้ แม้โจทก์จะตั้งเรื่องเป็นละเมิด แต่ตามทางบรรยายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ฟ้อง กล่าวอ้างว่า จำเลยก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต และเป็นการฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนี้ไม่ใช่ฟ้องเรื่องละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 448 หากแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประโยชน์และความปลอดภัยของการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเป็นสำคัญ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมโดยฝ่าฝืนข้อบังคับและบทกฎหมายดังกล่าวได้เสมอตราบเท่าที่การก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยยังคงอยู่ เช่นนี้คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
อนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษา ให้จำเลยรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ 140/97 ของจำเลยให้กลับสู่สภาพเดิมภายใน 1 เดือน หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดดังกล่าวให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยนั้น เป็นการไม่ชอบด้วยวิธีการบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ทวิ เพราะเป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่จะดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว ทั้งการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับแต่มิได้สั่งเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นก็เป็นการไม่ถูกต้อง ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247
Result
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนที่ให้จำเลยดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ 140/97 ของจำเลยให้กลับคืนสู่สภาพเดิมภายใน 1 เดือน หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดดังกล่าวให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
