คำฟ้องและคำให้การ
คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิตึกแถวเลขที่ 31/101, 31/105 และ 31/112 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าว สัญญาเช่าตึกแถวสิ้นสุดแล้ว โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแก่จำเลยว่าหากประสงค์จะเช่าตึกแถวดังกล่าวต่อไปให้ไปทำสัญญาเช่าในเงื่อนไขและตามวันเวลาที่โจทก์กำหนดแต่จำเลยไม่ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ และยังคงอาศัยอยู่ในตึกแถวตลอดมา ขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 31/101, 31/105 และ 31/112 ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องอีกต่อไปให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2537 โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าเมื่อจำเลยทำการซ่อมแซมใหญ่และปรับปรุงตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้มั่นคงแข็งแรงแล้ว
โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 5 ปีจำเลยจึงทำการซ่อมแซมตึกแถวพิพาทสิ้นเงินไป 144,000 บาท โจทก์จึงต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด 5 ปี ค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทที่จำเลยเสียไปเพื่อจะได้เช่ามีกำหนด 5 ปี เฉลี่ยแล้วเดือนละ2,400 บาท จำเลยใช้สิทธิการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2537 ถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2538 เป็นเวลา 18 เดือน โจทก์ก็มาฟ้องเป็นคดีนี้ ฉะนั้นหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท โจทก์ต้องคืนเงินค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทในส่วนที่จำเลยไม่ได้เช่าจนครบตามสัญญาเป็นเงิน 100,800 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 หากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทขอให้โจทก์ใช้เงิน 100,800 บาท
พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยเดิมศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การและฟ้องแย้ง ต่อมามีคำสั่งว่าที่จำเลยขอให้พิพากษาให้จำเลยได้เช่าอยู่ต่อไปตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าจำเลยไม่ได้ขอให้มีการจดทะเบียนการเช่า หากข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำให้การศาลต้องยกฟ้องโจทก์ที่ขอให้ขับไล่อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องฟ้องแย้ง ส่วนฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายนั้น จำเลยจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายดังกล่าวต่อเมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยแพ้คดีแล้วจึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไข ดังนั้น การที่ศาลสั่งรับฟ้องแย้งจึงสั่งโดยผิดหลง อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงให้เพิกถอนคำสั่งดังกล่าว และมีคำสั่งใหม่เป็นไม่รับฟ้องแย้ง
คืนค่าขึ้นศาลสำหรับฟ้องแย้งแก่จำเลยทั้งหมดจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยในส่วนที่ขอบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้นจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาฟ้องแย้งของจำเลยในส่วนค่าเสียหายนั้น เห็นว่า
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยมีสัญญาต่างตอบแทน ขอให้ศาลบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 หากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาท ขอให้โจทก์ใช้เงิน 100,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย หากข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำให้การและฟ้องแย้ง สิทธิหน้าที่ของโจทก์ตามสัญญาต่างตอบแทนย่อมมีอยู่แล้ว คำว่า "หากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาท" มิได้หมายความว่า หลังจากศาลพิพากษาแล้วโจทก์มีสิทธิเลือกจะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป หรือให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาท แต่เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยย่อมหมายความว่า โจทก์ประสงค์จะให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทตั้งแต่แรก ดังนี้ ที่โจทก์ฟ้องคดีขับไล่จำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยตั้งแต่ขณะที่ฟ้อง
จำเลยผู้ถูกโต้แย้งสิทธิย่อมเกิดสิทธิในการฟ้องเรียกค่าเสียหายในขณะเดียวกัน สิทธิการฟ้องแย้งของจำเลยหาได้เกิดภายหลังเมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่จำเลยแล้วแต่ประการใดไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยจึงมิได้อยู่ภายใต้เงื่อนไขบังคับใด ๆ หากแต่เป็นสิทธิที่เกิดสืบเนื่องจากการฟ้องคดีขับไล่นี้โดยตรงและเป็นคดีเกี่ยวเนื่องกับคำฟ้องเดิมชอบที่จะรับไว้พิจารณาพิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งหมด
