คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่าและให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน ๑๐,๐๐๐ บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่า
จำเลยให้การว่า สามีของจำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากนางสุขทิพย์ ต่อมาถูกเพลิงไหม้บางส่วน นางสุขทิพย์และนายชุมพลทำสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๕๒๔ ให้นายอนุชาสามีจำเลยซ่อมแซมตึกแถวให้อยู่ในสภาพเดิม และได้ให้ค่าตอบแทน ๔๐,๐๐๐ บาท แก่นางสุขทิพย์และนายชุมพลแล้วบุคคลทั้งสองยินยอมให้นายอนุชาเช่ารวม ๑๒ ปี ถ้าโจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทจากนางสุขทิพย์ ซึ่งมีนายชุมพลเป็นผู้ซื้อรวมอยู่ด้วย โจทก์กับนายชุมพลจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต้องรับผิดต่อจำเลยซึ่งเป็นภริยานายอนุชาตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าว
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท และให้ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท นับตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๘ จนกว่าจำเลยและบริวารจะได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวที่เช่าดังกล่าว
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้ว พิพากษากลับยกฟ้อง
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นางสุขทิพย์ได้ให้นายอนุชาสามีของจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากเจ้าของเดิม และวินิจฉัยว่าแม้สัญญาที่นายอนุชาสามีของจำเลยทำกับเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า แต่โจทก์เป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่สัญญาที่จะต้องตอบแทนสิ่งใดให้แก่นายอนุชาสามีของจำเลยตามสัญญาดังกล่าว อย่างไรก็ตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ก็เป็นสัญญาเช่าอยู่ด้วยในตัว เมื่อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๖๙ บัญญัติว่า "อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์..." และในวรรคสองว่า "ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย"
ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่านาจากนางสุขทิพย์เจ้าของเดิมจึงต้องผูกพันในเรื่องการเช่าที่ นางสุขทิพย์กับพวกทำไว้กับนายอนุชาสามีจำเลยต่อไปตามสัญญาเอกสารหมาย ล.๒ แต่สัญญาดังกล่าวนี้ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงบังคับกันได้เพียง ๓ ปี เมื่อคู่สัญญากำหนดให้มีผลใช้บังคับกันในวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๕ ครบกำหนดตามสัญญาจึงตรงกับวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๒๗ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา"ก่อนจะครบกำหนด
โจทก์ได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.๑ แจ้งให้จำเลยทราบว่า โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่ามาจากเจ้าของเดิมแล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยก็นำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางตั้งแต่เดือนธันวาคม ๒๕๒๖ เป็นต้นไปจนถึงเดือนพฤษภาคม ๒๕๒๘ แต่โจทก์คงไปรับเงินค่าเช่าดังกล่าวจากสำนักงานวางทรัพย์กลางถึงเดือนธันวาคม ๒๕๒๗ อันเป็นวันสิ้นสุดตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.๒ ที่มีผลใช้บังคับกันได้เท่านั้นพฤติการณ์ของโจทก์ดังกล่าวนี้จะถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ต่อไปโดยไม่ทักท้วงไม่ได้ และโจทก์ได้ให้ทนายความของโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งให้ทราบว่า ได้เตือนให้จำเลยทราบหลายครั้งแล้วว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปพร้อมกับชำระค่าเสียหายให้
ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.๒(๑)หนังสือดังกล่าวลงวันที่ ๑๒ มีนาคม ๒๕๒๘ หลังจากครบกำหนดสัญญาตามเอกสารหมาย ล.๒ เพียง ๒ เดือน และได้ส่งให้จำเลยทางไปรษณีย์ตอบรับไปที่ตึกแถวพิพาท แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือดังกล่าวจึงถือว่าจำเลยได้ทราบข้อความในหนังสือดังกล่าวแล้ว ดังนั้นการที่จำเลยอยู่ภายหลังครบกำหนดวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๘ จึงเท่ากับเป็นการละเมิดหาใช่เป็นการอยู่โดยคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาไม่ การที่จำเลยอยู่ในตึกแถวที่เช่าเป็นการละเมิด มิใช่อยู่โดยอาศัยสิทธิการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์จึงไม่จำเป็นต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหรือนายอนุชาสามีของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๒๖
Result
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น.
