คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคาร๕๒ ห้อง โดยมีเงื่อนไขว่าสร้างเสร็จแล้ว ให้อาคารนั้นตกเป็นของจำเลยที่ ๑แต่จำเลยที่ ๑ ยอมให้โจทก์เช่าหรือให้เช่าช่วงได้ มีกำหนด ๒๐ ปี ถ้าโจทก์ผิดสัญญาหรือสร้างไม่เสร็จภายในกำหนด ยอมให้จำเลยที่ ๑ บอกเลิกสัญญาและริบอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ ครั้นครบกำหนด โจทก์สร้างเสร็จ ๔๐ ห้องจำเลยที่ ๑ รับมอบถูกต้องแล้วรวมทั้งห้องพิพาทด้วย แต่จำเลยที่ ๑ กลับบอกเลิกสัญญากับโจทก์และริบอาคารที่สร้างเสร็จ กับสั่งให้จำเลยที่ ๒ เป็นตัวแทนทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เช่าห้องพิพาท จำเลยที่ ๓ ได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในห้องพิพาทและไม่เสียค่าเช่าให้โจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้เพิกถอนสัญญาระหว่างจำเลยที่ ๒ กับจำเลยที่ ๓ ให้จำเลยทั้งสามคืนห้องพิพาทแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ ๑ทำสัญญาให้โจทก์เช่าห้องพิพาทมีกำหนด ๒๐ ปี ให้ขับไล่จำเลยที่ ๓ และให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์ก่อสร้างตึกแถวไม่เสร็จตามกำหนดจำเลยที่ ๑ บอกเลิกสัญญา โจทก์หมดสิทธิที่จะเช่าที่ดินต่อไปอาคารที่สร้างเสร็จแล้วย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่ปลูกสร้างและตกเป็นของจำเลยที่ ๑ ส่วนอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จก็ถูกริบจำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๒ จึงเอาห้องพิพาทให้จำเลยที่ ๓ เช่าได้ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า การก่อสร้างยังไม่เสร็จตามสัญญา เป็นการผิดสัญญาและเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้ว อาคารที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งห้องพิพาทก็ตกเป็นของจำเลยที่ ๑ โจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ เข้าเกี่ยวข้องอีก พิพากษายกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ตามสัญญาให้ริบได้แต่เฉพาะอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จเท่านั้น อาคารที่สร้างเสร็จแล้วตกเป็นของจำเลยที่ ๑ แต่จำเลยที่ ๑ก็มีหน้าที่ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าและยอมให้เช่าช่วงได้ ที่จำเลยที่ ๑เอาห้องให้จำเลยที่ ๓ เช่า เป็นการผิดสัญญา พิพากษากลับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยทั้งสามฎีกา ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างกับตัวแทนของจำเลยที่ ๑โดยโจทก์เป็นผู้ออกทุนทรัพย์ก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๑ ยอมให้โจทก์เป็นผู้เช่ามีกำหนด๒๐ ปี ถ้าโจทก์ก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด โจทก์ต้องส่งมอบสิ่งปลูกสร้างส่วนที่ไม่เสร็จให้จำเลยที่ ๑ พร้อมกับชดใช้เงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ให้จำเลยที่ ๑ริบเอาเป็นของจำเลยที่ ๑ และให้บอกเลิกสัญญาได้ทันที ปรากฏว่าโจทก์ก่อสร้างอาคารตึกแถวงวดที่ ๑ ซึ่งจะต้องทำ ๕๒ คูหา เสร็จเพียง ๔๐ คูหาอีก ๑๒ คูหายังไม่เสร็จ จำเลยที่ ๑ จึงบอกเลิกสัญญาทั้งหมดและบอกริบเอาตึกแถวที่สร้างเสร็จ ๔๐ คูหานี้ด้วย ปัญหามีว่า อาคารที่สร้างเสร็จ ๔๐ คูหาอันมีห้องพิพาทรวมอยู่ด้วยโจทก์ยังมีสิทธิเช่าตามสัญญาก่อสร้างหรือไม่ หากถือได้ว่าเมื่อสัญญาก่อสร้างเลิกกันไปแล้วโดยชอบ ความผูกพันระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ตามสัญญาก่อสร้างก็เป็นอันหมดไป
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ ๑ ตามสิทธิที่มีอยู่ในสัญญาก่อสร้างแต่อย่างเดียว มิใช่ตามสัญญาเช่าซึ่งยังมิได้ทำกันไว้เลย เมื่อสัญญาและข้อผูกพันต่าง ๆ ในสัญญาก่อสร้างดังกล่าวได้ยกเลิกกันไปโดยชอบเสียก่อนแล้วในขณะที่ฟ้องโจทก์ก็ไม่มีเหตุที่จะใช้ข้อสัญญาที่หมดผลไปแล้วนั้นมาขอให้ศาลบังคับจำเลยได้ ส่วนผลงานที่โจทก์ได้ทำไปแล้ว โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยที่ ๑ ประการใดเป็นเรื่องที่จะต้องว่ากล่าวกันอีกส่วนหนึ่งต่างหาก ส่วนปัญหาว่าจำเลยที่ ๑จะริบห้องที่สร้างเสร็จแล้วได้หรือไม่ ไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะสัญญาสิ้นความผูกพัน โจทก์ขอบังคับเอาห้องพิพาทไปเช่าอีกไม่ได้แล้ว
Result
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
