คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทของโจทก์ 1 ห้อง เลขที่ 248 มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 1,200 บาท ต่อมาเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ต้องการจะซ่อมแซมตึกแถวพิพาทจึงไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายที่ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการนำตึกแถวพิพาทออกให้เช่าเป็นเงินเดือนละ 35,000 บาท นับแต่วันที่ 11 มกราคม 2543 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี เป็นเงิน 420,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน ดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 35,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากตึกแถวพิพาทและส่งมอบให้โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ในปี 2533 จำเลยตกลงเช่าตึกแถวพิพาทของโจทก์โดยเสียเงินในการซ่อมแซมตึกแถวพิพาทให้โจทก์จำนวน 450,000 บาท โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 20 ปี สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ปัจจุบันยังเหลือระยะเวลาเช่าอีก 9 ปี แต่โจทก์กรอกข้อความในสัญญาเป็นการเช่าเพียง 1 ปี ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินความเป็นจริง เนื่องจากปัจจุบันตึกแถวพิพาทมีสภาพทรุดโทรมมากและตั้งอยู่ในชุมชนแออัด ไม่สะดวกในการจอดรถยนต์ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันตกต่ำ หากให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท ถึงเดือนละ 6,000 บาท เท่านั้นขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยมีกำหนดเวลาเช่าเดือนละ 6,000 บาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยรับเงินจำนวน 450,000 บาท จากจำเลยเพื่อเป็นค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาท และไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี ในการตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโจทก์เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยจำนวน 320,000 บาท สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงหาใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่ หลังครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 31 ธันวาคม 2539 ไม่มีการต่อสัญญาเช่าแต่จำเลยยังอยู่และใช้ประโยชน์ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ได้เก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา จนปี 2540 โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย สัญญาเช่าเป็นอันระงับแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 248 ถนนมหาจักร แขวงป้อมปราบ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 72,000 บาท ให้แก่โจทก์ และค่าเสียหายต่อไปในอัตราเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 11 มกราคม 2544) ไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากตึกแถวดังกล่าวและส่งมอบให้โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์แก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์นอกจากนี้ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้หลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาจำเลยยื่นอุทธรณ์ 2 ประเด็น ประเด็นข้อแรกอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าประเด็นอีกข้อหนึ่งอุทธรณ์ว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ส่งประเด็นไปสืบพยานจำเลยที่ศาลจังหวัดพัทยาเป็นการไม่ชอบ ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาอุทธรณ์ข้อแรกเนื่องจากคดีของจำเลยต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และยกอุทธรณ์จำเลยข้อสองเนื่องจากจำเลยมิได้โต้แย้งคำสั่งระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้นไว้ก่อน
จำเลยฎีกาประเด็นเดียวว่า คดีของจำเลยไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงส่วนที่ศาลอุทธรณ์ยกอุทธรณ์ของจำเลยที่อุทธรณ์คำสั่งระหว่างพิจารณานั้น จำเลยไม่ฎีกา ประเด็นดังกล่าวจึงยุติตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ คดีคงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีของจำเลยทั้งในส่วนฟ้องเดิมและฟ้องแย้งต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ สำหรับในส่วนของฟ้องเดิมนั้น ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท หรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี
คือ กรณีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท และกรณีฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่า เช่น ผู้อาศัยหรือผู้ละเมิด เป็นต้น ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท คดีนี้เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหาว่า ในขณะยื่นคำฟ้องค่าเช่าตึกแถวพิพาทเดือนละเท่าใด แม้โจทก์จะได้ยื่นฟ้องและนำสืบต่อศาลว่าได้นำตึกแถวพิพาทให้จำเลยเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,200 บาท ถึง 1,500 บาท ก็ตาม แต่จำเลยก็ได้ให้การและนำสืบพยานต่อศาลว่าอัตราค่าเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยเดือนละ 5,000 บาท ถึง 6,000 บาท ซึ่งประเด็นเรื่องอัตราค่าเช่านี้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ในแต่ละเดือนจำเลยจะจ่ายค่าเช่าให้โจทก์เป็นเงิน 1,500 บาท
ส่วนที่เหลือจะจ่ายรวมล่วงหน้า 12 เดือน รวมเป็นเงิน 54,000 บาท โดยจ่ายเป็นเช็คหรือเงินสดปรากฏตามสำเนาเช็คเอกสารหมาย ล.3 และล.4 เงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวเฉลี่ยเดือนละ 4,500 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 1,500 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท อันเป็นอัตราค่าเช่าในขณะยื่นฟ้อง การที่ศาลชั้นต้นรับฟังข้อเท็จจริงเป็นที่ยุติว่าตึกแถวพิพาทมีค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ซึ่งโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้เถียงเป็นอย่างอื่น ข้อเท็จจริงจึงต้องรับฟังเป็นที่ยุติตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นว่า ในขณะยื่นคำฟ้องตึกแถวพิพาทมีค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละ 4,000 บาท คดีจำเลยในส่วนของฟ้องเดิมจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า
คดีจำเลยในส่วนของฟ้องแย้งต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นจากยกฟ้องแย้งเป็นให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทให้แก่จำเลย แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยแต่เพียงว่าคดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแล้วศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกอุทธรณ์โดยมิได้วินิจฉัยคดีในส่วนของฟ้องแย้งจำเลย จึงเป็นการไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยอ้างว่าการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทนั้น ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยบทบัญญัติดังกล่าว"
Result
พิพากษาแก้เป็น ให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะส่วนที่วินิจฉัยว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แล้วให้ส่งสำนวนคืนไปยังศาลอุทธรณ์เพื่อพิพากษาใหม่ทั้งในส่วนของฟ้องเดิมและฟ้องแย้งตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์รวมสั่งในคำพิพากษาใหม่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
