คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 37041 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี สโมสรและสระว่ายน้ำ ตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2733, 37045, 37046, 37048 และ 37054 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ของโจทก์ ห้ามจำเลยกระทำการใดๆ ในสโมสรและสระว่ายน้ำ ให้จำเลยบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้มีสภาพเดิม และเปิดให้โจทก์ใช้ประโยชน์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา คู่ความทั้งสองฝ่ายแถลงรับข้อเท็จจริงว่า สโมสรและสระว่ายน้ำอยู่ในที่ดินพิพาทที่จำเลยเป็นเจ้าของ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการไม่ได้ใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำเป็นเวลากว่า 10 ปี ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินจากทางราชการ ในการเสนอขายที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วไปผู้จัดสรรที่ดินได้ระบุผังโครงการที่ตั้งที่ดินตามแผ่นพับโฆษณา แล้วคู่ความทั้งสองฝ่ายแถลงสละประเด็นข้อพิพาท ไม่ติดใจสืบพยานและขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยเพียงว่า 1. สโมสรและสระว่ายน้ำ (ที่ถูก ที่ดินพิพาท สโมสร และสระว่ายน้ำ) บนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภค อันตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรหรือไม่ 2. สาธารณูปโภคอันตกอยู่ในภาระจำยอมสิ้นไปด้วยเหตุไม่ได้ใช้เป็นเวลากว่า 10 ปี หรือไม่
หากศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าที่ดินพิพาท (ที่ถูก ที่ดินพิพาท สโมสร และสระว่ายน้ำ) เป็นสาธารณูปโภคอันตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ให้ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินพิพาท สโมสร และสระว่ายน้ำเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทั้งห้าแปลงของโจทก์ โดยจำเลยไม่จำต้องจดทะเบียนภาระจำยอม จำเลยจะไม่กระทำการใด ๆ อันเป็นการเปลี่ยนแปลงสโมสร และสระว่ายน้ำ หากศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสโมสร และสระว่ายน้ำ ไม่เป็นสาธารณูปโภค อันตกอยู่ในภาระจำยอมหรือวินิจฉัยว่าสโมสรและสระว่ายน้ำสิ้นภาระจำยอมเพราะไม่ได้ใช้เป็นเวลากว่า 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 ก็ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่า เดิมบริษัทวี.วี.เอส แลนด์ จำกัด และนางกรฉัฐ เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 2731 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ต่อมาแบ่งแยกในนามเดิมรวมโฉนดเดิมแล้วเป็น 9 แปลง นายจักรกฤช และนางอัศฉริ เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 2732 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ต่อมาแบ่งแยกในนามเดิมรวมโฉนดเดิมแล้วเป็น 9 แปลง นายจุลวุฒิ และพันตำรวจโทวิวัฒน์ เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 2733 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ต่อมาแบ่งแยกในนามเดิมรวมโฉนดเดิมแล้วเป็น 9 แปลง ในสารบัญจดทะเบียนของที่ดินทั้งยี่สิบเจ็ดแปลงระบุว่าแบ่งแยกเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2533 ที่ดินทั้งยี่สิบเจ็ดแปลงติดกันเป็นผืนเดียว
หลังจากนั้นบริษัทวี.วี.เอส แลนด์ จำกัด นำที่ดินที่แบ่งแยกแล้วดังกล่าวออกขายให้แก่บุคคลทั่วไปในลักษณะที่ดินจัดสรร โดยไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินจากทางราชการ ใช้ชื่อโครงการ จอมเทียน แกรนด์วิว ระบุผังโครงการตามแผ่นพับโฆษณา ในผังโครงการดังกล่าวมีสโมสร และสระว่ายน้ำ สร้างบนที่ดินพิพาท เนื้อที่ 78 ตารางวา แต่สโมสรและสระว่ายน้ำมิได้ใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้ว ครั้นวันที่ 12 มิถุนายน 2551 โจทก์รับโอนที่ดินในโครงการดังกล่าว 5 แปลง จากบริษัทวี.วี.เอส แลนด์ จำกัด นางกรฉัฐ นายจักรกฤช นางอัศฉริยา นายจุลวุฒิ และพันตำรวจโทวิวัฒน์ คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 2733, 37045, 37046, 37048 และ 37054 และต่อมาวันที่ 1 กรกฎาคม 2551 จำเลยรับโอนที่ดินพิพาท
สโมสร และสระว่ายน้ำ ที่อยู่ในโครงการดังกล่าวจากนายจักรกฤชและนางอัศฉริยา ซึ่งเป็นเวลาหลังจากโครงการจัดตั้งขึ้นมาไม่น้อยกว่าสิบหกปี คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ที่ดินพิพาท สโมสรและสระว่ายน้ำ ซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินทุกแปลงในโครงการจอมเทียน แกรนด์วิว โดยที่ดินทั้งห้าแปลงของโจทก์รวมอยู่ด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 ไม่สิ้นไปเพราะการมิได้ใช้สิบปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 หรือไม่ เห็นว่า แม้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นบทกฎหมายเฉพาะ จะกำหนดให้สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็ตาม แต่ก็หามีข้อกำหนดใดระบุเหตุของการสิ้นไปแห่งภาระจำยอมในกรณีการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะไม่ จึงชอบที่จะต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
บรรพ 4 ลักษณะ 4 ภาระจำยอม ซึ่งใช้แก่กรณีมีข้อพิพาทโต้แย้งสิทธิต่อกันในทางแพ่งโดยทั่วไปเพียงเท่าที่ไม่ขัดต่อสภาพแห่งภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์และจำเลยซื้อที่ดินในโครงการจอมเทียน แกรนด์วิว ตามฟ้อง สิ่งปลูกสร้างและสภาพแวดล้อมภายในที่ดินโครงการมีลักษณะถูกปล่อยร้างมิได้ใช้ประโยชน์มาเป็นเวลานานเกินกว่าสิบปี จนเห็นได้ว่าการจัดสรรที่ดินล้มเลิกไปแล้วตามสภาพโดยปริยาย การซื้อที่ดินดังกล่าวของโจทก์จำเลยจึงมิใช่การซื้อในลักษณะธุรกรรมจัดสรรที่ดินซึ่งต้องอยู่ในบังคับแห่งกฎหมาย อีกทั้งที่ดินของจำเลยได้สิ้นสภาพจากการเป็นสาธารณูปโภคอันพึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมตามที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 กำหนดไว้ไปก่อนแล้ว อันเป็นกรณีสิ้นไปแห่งภาระจำยอมเพราะมิได้ใช้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 นั่นเอง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมานั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
