คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนกำแพงสิ่งปลูกสร้างออกไปจากถนนพิพาทและทำถนนให้คืนสู่สภาพเดิม มิฉะนั้นให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนกำแพงสิ่งปลูกสร้างออกไปจากถนนพิพาท จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซื้อขายที่ดินและตึกแถวโดยสุจริต มีค่าตอบแทนตามราคาท้องตลาด จำเลยที่ 1 ไม่ได้แกล้งโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 แต่อย่างใด โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 เนื่องจากจำเลยที่ 1 ได้โอนขายตึกแถวที่จำเลยที่ 1 (ที่ถูกโจทก์) เช่าอยู่ให้แก่นางอำภาไปตั้งแต่
พ.ศ. 2530 แล้ว สิทธิและหน้าที่ต่าง ๆ ตามสัญญาเช่าจึงตกแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์รายใหม่ ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จึงมีสิทธิก่อสร้างกำแพงบนที่ดินพิพาท โดยไม่ทำให้ผู้หนึ่งผู้ใดได้รับความเสียหาย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตในการที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน การกระทำของจำเลยที่ 2 ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์แต่ประการใด โจทก์ไม่ได้รับความเดือดร้อนหรือเสียหายเนื่องจากสามารถเข้าออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ได้โดยสะดวก สามารถนำรถเข้าออกได้ ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนกำแพงสิ่งปลูกสร้างออกจากถนนพิพาทและทำถนนพิพาทให้คืนสภาพเดิม มิฉะนั้นให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการโดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย คำขออื่นให้ยก และให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 1 กับให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนที่ให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการโดยจำเลยที่ 2 เป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อประมาณ พ.ศ. 2520 จำเลยที่ 1 ได้ทำการปลูกสร้างตึกแถวจำนวน 20 ห้อง เพื่อขายหรือให้เช่า และทำถนนกว้างประมาณ 4 เมตร ผ่านหน้าตึกแถวทุกห้อง ด้านหนึ่งออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน และอีกด้านหนึ่งออกสู่ซอยสมเด็จพระเจ้าตากสิน 23 บนที่ดินของจำเลยที่ 1 โจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 1151/28 จากจำเลยที่ 1 โดยทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม 2521 มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2520 ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 1 และ จ. 2 โจทก์ตลอดจนผู้เช่าผู้อาศัยในตึกแถวของจำเลยที่ 1 ได้ใช้ประโยชน์ในถนนพิพาทตลอดมา ต่อมาจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินคือถนนพิพาทรูปตัวแอลแปลงเลขที่ 3825, 7504, 7502 และ 7503 บางส่วน ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย
ล. 7 จากจำเลยที่ 1 สำหรับที่ดินแปลงเลขที่ 7504 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมให้จำเลยที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ เมื่อเดือนเมษายน 2537 จำเลยที่ 2 ได้ก่อสร้างกำแพงปูนในถนนพิพาทด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินปิดปากทางถนนพิพาท คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะเป็นเพียงผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 แต่ฟ้องโจทก์ก็ระบุว่า ถนนพิพาทเป็นถนนหน้าตึกแถวที่จำเลยที่ 1 สร้างขึ้นเพื่อให้ผู้ที่ซื้อหรือเช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ และโจทก์ได้ใช้ถนนพิพาทตลอดมาเป็นเวลานานถึง 17 ปีแล้ว โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยหวงห้าม
แม้ต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ให้แก่บุคคลภายนอก แต่โจทก์ก็ยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าต่อมา การที่จำเลยที่ 2 สร้างกำแพงปูนปิดปากทางถนนพิพาทด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินที่ตนซื้อจากจำเลยที่ 1 ทำให้โจทก์สัญจรผ่านเข้าออกไม่ได้ตามปกติย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ ฎีกาของจำเลยที่ 2 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ต่อไปว่า การกระทำของจำเลยที่ 2 เป็นการกระทำโดยไม่สุจริตและเป็นการละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์ นายพิทักษ์ นางกุง และนายนิรุทธ์ เป็นพยานเบิกความในทำนองเดียวกันว่า เมื่อประมาณ พ.ศ. 2520 จำเลยที่ 1 ได้สร้างตึกแถวบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ริมถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน จำนวน 20 ห้อง เพื่อให้บุคคลอื่นเช่าหรือขาย แต่ผู้ที่มาเช่าจะต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างด้วย โดยจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างถนนกว้างประมาณ 4 เมตร ผ่านหน้าตึกแถวเพื่อออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินและด้านหลังสามารถออกสู่ซอยสมเด็จพระเจ้าตากสิน 23 ได้ ทำให้บุคคลที่เข้าอยู่ในตึกแถวดังกล่าวสามารถเข้าออกโดยสะดวก
ตึกแถวมีราคาสูงขึ้น โจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 1151/28 โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงิน 150,000 บาท จดทะเบียนการเช่าไว้ 20 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2520 นายพิทักษ์เช่าตึกแถวเลขที่ 1151/31 โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงิน 175,000 บาท นางกุงเช่าตึกแถวเลขที่ 1151/42 โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงิน 150,000 บาท และนายนิรุทธ์เช่าตกแถวเลขที่ 1151/41 โดยจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงิน 150,000 บาท โจทก์และครอบครัวตลอดจนบุคคลอื่นที่อาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวได้ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกตลอดมาเป็นเวลา 17 ปีแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่เคยห้ามการใช้ถนนและไม่เคยปิดป้ายสงวนสิทธิแต่อย่างใด ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2537 จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินรายใหม่ได้ก่ออิฐเป็นกำแปงปิดกั้นถนนพิพาทบริเวณปากทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินตามแผนผังเอกสารหมาย
จ. 4 ทำให้โจทก์และครอบครัวตลอดจนบุคคลที่อาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวไม่สามารถใช้เส้นทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ ต้องไปใช้เส้นทางซอยสมเด็จพระเจ้าตากสิน 23 ทำให้โจทก์และบุคคลดังกล่าวได้รับความเดือดร้อน เห็นว่า โจทก์มีตัวโจทก์ นายพิทักษ์ นางกุงและนายนิรุทธ์ ซึ่งเป็นผู้เช่าตึกแถวของจำเลยที่ 1 เบิกความสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างถนนพิพาทผ่านหน้าตึกแถวเพื่อออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ ทำให้โจทก์และบุคคลดังกล่าวสามารถเข้าออกได้โดยสะดวกและตึกแถวมีราคาสูงขึ้น จำเลยที่ 2 ก็เบิกความยอมรับว่าจำเลยที่ 2 เคยเป็นผู้เช่าตึกแถวของจำเลยที่ 1 มาก่อน และเห็นผู้ที่อาศัยอยู่ในตึกแถวใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออก
ส่วนผู้ที่อาศัยอยู่บริเวณด้านหลังตึกแถวใช้ซอยสมเด็จพระเจ้าตากสิน 23 เป็นทางเข้าออกตามแผนผังเอกสารหมาย จ. 4 ซึ่งเมื่อพิจารณาแผนผังตามเอกสารหมาย จ. 4 ประกอบแล้ว จะเห็นได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ถนนพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินและซอยสมเด็จพระเจ้าตากสิน 23 เป็นทางเข้าออกตึกแถวที่จำเลยที่ 1 สร้าง เชื่อว่าจำเลยที่ 1 ตกลงกับโจทก์และผู้เช่ารายอื่นว่าจะจัดให้ถนนพิพาทเป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ตลอดไป มิฉะนั้นโจทก์และผู้เช่าดังกล่าวคงไม่ยินยอมจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างและจดทะเบียนการเช่ากับจำเลยที่ 1 เป็นเวลานานถึง 20 ปี และจำเลยที่ 1 ก็คงไม่ยินยอมให้โจทก์และครอบครัวตลอดจนบุคคลอื่นที่อาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวได้ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกตลอดมาเป็นเวลานานถึง 17 ปี
เช่นเดียวกัน แม้สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะมิได้ระบุเรื่องการใช้ถนนพิพาทไว้ก็ตาม แต่ตามข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยที่ 2 นำสืบก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หวงห้ามมิให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ใช้ถนนพิพาทเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน โดยเฉพาะจำเลยที่ 2 กลับเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างถนนพิพาทไว้เพื่อให้ผู้มาเช่าเซ้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางเข้าออกแสดงว่าจำเลยที่ 2 ก็ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างถนนพิพาทไว้สำหรับให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวใช้เป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ การที่จำเลยที่ 2 ซื้อถนนพิพาทบางส่วนจากจำเลยที่ 1 และได้ก่ออิฐเป็นกำแพงปิดกั้นถนนพิพาทบริเวณปากทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินย่อมบ่งชี้ให้เห็นว่าจำเลยที่ 2 ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตมุ่งแต่ประโยชน์ตนฝ่ายเดียว โดยรู้อยู่แล้วว่าต้องเกิดความเสียหายแก่ผู้ที่ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ที่ไม่สามารถใช้ถนนพิพาทออกสู่ทางสาธารณะด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้โดยปกติสุข การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 2 ทุกข้อฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์.
